Investir en LMNP à Chartres : loyers, prix et rendement
Acheter un studio ou un T2 à louer meublé à Chartres : prix au m², loyer de marché, rendement brut et zonage, pour juger la ville avant de chercher un bien.
- Chiffres officiels : prix DVF, loyers de la Carte des loyers et zonage ABC de Chartres, sources citées.
- Règles 2026 : micro-BIC, régime réel, amortissement et revente, vérifiés sur les textes.
- Étude gratuite : votre projet étudié par un partenaire spécialisé, sans engagement.
Investissement locatif à Chartres
Commune de 38 447 habitants du département de l'Eure-et-Loir, Chartres peut convenir à un investissement LMNP ciblé : logement pour un salarié du bassin d'emploi, pour un apprenti, ou pour un séjour professionnel de quelques mois.
Le marché locatif de Chartres en un chiffre : 34 % des ménages sont locataires d'un bailleur privé, sur 19 835 résidences principales recensées par l'Insee.
Les logements d'une ou deux pièces représentent 30 % des résidences principales, et 11,0 % des logements de la commune sont vacants.
2 021 étudiants sont inscrits dans l'enseignement supérieur à Chartres à la rentrée 2024, soit 5,3 pour 100 habitants : une demande récurrente pour les studios meublés, avec des baux de neuf mois ou d'un an.
Un LMNP se juge sur trois chiffres : le prix d'achat tout compris, le loyer que le marché accepte, et ce qu'il reste après charges et impôts. Les deux premiers dépendent entièrement de la ville.
Si vous avez déjà un bien en vue, ou une simple enveloppe de budget, remplissez le formulaire : un partenaire spécialisé reviendra vers vous pour en parler.
Un logement meublé bien placé et bien équipé se reloue plus vite : chaque mois de vacance évité améliore directement le rendement.
LMNP à Chartres : prix au m², loyer et rendement brut
Le prix médian d'un appartement à Chartres est de 2 448 € le m² sur 2 402 transactions en cinq ans. Avec un loyer moyen de 13,1 € le m² par mois, charges comprises, on obtient un rendement brut indicatif de 6,4 %.
Concrètement, un studio de 25 m² se loue autour de 380 € par mois à Chartres (loyer d'un T1-T2 : 15,1 € le m²), pour un prix d'achat de l'ordre de 61 000 € hors frais de notaire.
Chartres est classée en zone B1 : un marché tendu, sans atteindre le niveau des grandes métropoles. C'est souvent là que l'équilibre entre prix et loyers est le plus intéressant.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
Comment sont imposés les loyers d'un meublé
Les loyers d'une location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Deux régimes existent. Le micro-BIC s'applique d'office jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026 : vous déclarez vos loyers, l'administration retient un abattement forfaitaire de 50 %, et le reste est imposé.
Le réel demande une comptabilité (liasse 2031 et ses annexes 2033), souvent confiée à un expert-comptable dont les honoraires sont déductibles. En échange, les charges et l'amortissement sont retenus pour leur montant réel ; l'amortissement ne peut pas créer de déficit, mais l'excédent se reporte sans limite de durée.
Une fois le résultat établi, il supporte l'impôt sur le revenu à votre taux marginal et les prélèvements sociaux, fixés à 18,6 % sur la location meublée par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, contre 17,2 % en location nue.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Plafond de recettes 2026 | 83 600 € (15 000 € meublé de tourisme non classé) | Aucun |
| Ce qui est déduit | Abattement forfaitaire de 50 % (30 % tourisme non classé) | Charges réelles et amortissement |
| Amortissement du bien | Non | Oui, hors terrain, plus le mobilier |
| Déclaration | 2042 C PRO | Liasse 2031 et annexes 2033 |
| Comptabilité | Non | Oui, souvent confiée à un expert-comptable |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers | Régime des particuliers, amortissements réintégrés |
Chiffrer mon investissement à Chartres
Plus-value LMNP : la réforme de 2025
La revente d'un meublé non professionnel est taxée comme celle de n'importe quel bien de particulier : plus-value après abattements pour durée de détention, avec une exonération complète après 30 ans.
Nouveauté importante : pour toute cession intervenue depuis le 15 février 2025, les amortissements que vous avez déduits au régime réel viennent réduire le prix d'achat retenu. La plus-value taxable est donc plus forte qu'avant la réforme.
Nuance importante : les résidences étudiantes, seniors et EHPAD restent hors du champ de la réintégration des amortissements.
Quel bien acheter pour un LMNP ?
Premier réflexe en location meublée : la petite surface. Studio et T1 offrent le meilleur loyer au m² et s'adressent à une clientèle nombreuse, étudiants en tête.
Le T2 vise des locataires plus stables : jeune couple, salarié en mission de longue durée. Le loyer au m² est un peu plus faible, mais les baux durent plus longtemps.
La résidence services délègue la gestion à un exploitant contre un loyer contractuel. Depuis 2025, ces biens échappent à la réintégration des amortissements à la revente, un avantage supplémentaire à mettre en balance avec le risque d'exploitant.
En copropriété, lisez le règlement et les derniers procès-verbaux d'assemblée générale : travaux votés, ravalement à venir ou restrictions d'usage peuvent peser sur votre projet.
Pour mieux connaître la ville avant d'y investir, voir la page Chartres sur Wikipédia.
Faites étudier gratuitement votre projet LMNP : décrivez-le en une minute, sans engagement.
Chartres et les communes voisines : le rendement brut sur la carte
Parmi les 20 communes voisines dont le rendement est calculable, 12 affichent un rendement brut supérieur à celui de Chartres (6,4 %). Le plus élevé est relevé à Vernouillet, à 32 km, avec 11,1 %.
Ces rendements sont des ordres de grandeur pour comparer les communes, pas des promesses : vérifiez toujours les loyers et les prix réels du quartier visé.
Chartres, le département et la France : la comparaison
| Indicateur | Chartres / Eure-et-Loir / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 2 448 €2 140 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 13,1 €12,0 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 15,1 €14,2 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 6,4 %6,7 %5,3 % |
L'évolution du prix au m² à Chartres
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 2 367 € |
| 2022 | 2 570 € |
| 2023 | 2 455 € |
| 2024 | 2 404 € |
| 2025 | 2 467 € |
Entre 2021 et 2025, le m² d'appartement a gagné +4,2 % à Chartres, de 2 367 € à 2 467 €. En France, la variation est de +3,2 %.
Le point haut a été atteint en 2022, à 2 570 € le m².
Du rendement brut au rendement net : faites le calcul
Les valeurs de départ sont les moyennes de Chartres. Ajustez le prix, le loyer et les charges du bien réel pour passer du rendement brut au rendement net avant impôt.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Chartres pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Questions fréquentes sur le LMNP
Le LMNP est-il rentable à Chartres ?
Nos pages indiquent un rendement brut indicatif, calculé avec le loyer d'annonce moyen et le prix médian des appartements de Chartres. C'est un repère pour comparer les villes. La rentabilité réelle d'un bien dépend de son prix exact, des travaux, des charges, de la vacance et de votre fiscalité.
Faut-il une autorisation pour louer un logement meublé ?
Une location meublée à l'année comme résidence principale du locataire ne demande pas d'autorisation de la mairie, sauf si la commune a instauré un permis de louer. La location touristique de courte durée obéit à d'autres règles (déclaration, parfois numéro d'enregistrement ou changement d'usage) : renseignez-vous auprès de la mairie concernée.
Quel régime fiscal choisir pour un meublé ?
Les règles sont nationales. Jusqu'à 83 600 € de loyers en 2026, le micro-BIC applique un abattement de 50 %. Le régime réel permet de déduire les charges réelles et d'amortir le bien : il est souvent plus favorable dès que les charges et l'amortissement dépassent la moitié des loyers.
Quel type de bien acheter pour un LMNP ?
Les petites surfaces (studio, T1, T2) sont les plus recherchées en location meublée : étudiants, jeunes actifs, salariés en mobilité. Le loyer au m² y est plus élevé. Vérifiez la demande locale (université, bassin d'emploi, transports) avant d'acheter.
Dois-je déclarer mon activité de loueur en meublé ?
Oui. Une location meublée est une activité commerciale : elle se déclare sur le guichet unique des formalités des entreprises, qui attribue un numéro SIRET. Les loyers se déclarent ensuite chaque année, sur la 2042 C PRO en micro-BIC ou sur la liasse 2031 au régime réel.
Les chiffres de Chartres sont-ils à jour ?
Les prix proviennent des Statistiques DVF publiées par Etalab (mise à jour de juillet 2026, cinq ans de ventes), les loyers de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique, le zonage de la liste officielle en vigueur au 26 juin 2026. Chaque source est liée sur la page.
Élargissez la recherche : notre page investissement locatif meublé dans l'Eure-et-Loir présente les chiffres de chaque commune du département, sur les mêmes sources. Les chiffres de la région sont sur la page investissement locatif en Centre-Val de Loire.