Investir en LMNP à Évreux : loyers, prix et rendement
LMNP à Évreux : les chiffres officiels de la commune, comparés au département et à la France, et les règles fiscales 2026 qui s'appliquent à la location meublée.
- Chiffres officiels : prix DVF, loyers de la Carte des loyers et zonage ABC d'Évreux, sources citées.
- Règles 2026 : micro-BIC, régime réel, amortissement et revente, vérifiés sur les textes.
- Étude gratuite : votre projet étudié par un partenaire spécialisé, sans engagement.
Investissement locatif à Évreux
Ville d'environ 47 289 habitants, Évreux attire les investisseurs qui cherchent un rendement plus élevé que dans les grandes agglomérations. Encore faut-il vérifier que les loyers suivent : c'est ce que montrent les chiffres ci-dessous.
Les chiffres du recensement 2022 situent la demande : 67 % des 23 388 ménages d'Évreux sont locataires, et 30 % louent à un bailleur privé. C'est dans ce dernier segment que se joue la location meublée.
La vacance atteint 10,7 % à Évreux, ce qui décrit un marché où l'offre de logements dépasse la demande. Les logements d'une ou deux pièces, cœur de cible du meublé, représentent 28 % des résidences principales.
3 406 étudiants sont inscrits dans l'enseignement supérieur à Évreux à la rentrée 2024, soit 7,2 pour 100 habitants : une demande récurrente pour les studios meublés, avec des baux de neuf mois ou d'un an.
Un LMNP se juge sur trois chiffres : le prix d'achat tout compris, le loyer que le marché accepte, et ce qu'il reste après charges et impôts. Les deux premiers dépendent entièrement de la ville.
Vous pouvez faire étudier votre projet gratuitement : décrivez-le en quelques clics, votre demande est transmise à un partenaire spécialisé qui vous recontacte.
Comparer deux villes au seul prix d'achat est trompeur. Ce qui compte, c'est le rapport entre ce que vous payez et ce que le bien rapporte : c'est ce que mesure le rendement brut.
Évreux en chiffres : prix, loyers et rendement
À Évreux, un appartement se vend en médiane 1 765 € le m² (sur 2 084 ventes en cinq ans) et se loue en moyenne 12,5 € le m² par mois, charges comprises. Le rendement brut indicatif ressort à 8,5 %.
Un studio de 25 m² à Évreux donne un ordre de grandeur parlant : 400 € par mois de loyer charges comprises, contre un prix d'achat d'environ 44 000 € avant frais.
Le zonage ABC place Évreux en zone B1, celle des grandes agglomérations et des villes où la demande de logements reste soutenue.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
Fiscalité LMNP 2026 : micro-BIC ou réel
En location meublée, l'impôt se calcule dans la catégorie des BIC. Le régime micro-BIC vise les recettes inférieures à 83 600 € en 2026 et applique un abattement de 50 % ; pour un meublé de tourisme non classé, le plafond est ramené à 15 000 € et l'abattement à 30 %.
Choisir le réel, c'est tenir une comptabilité, liasse 2031 et annexes 2033, le plus souvent avec un expert-comptable. En contrepartie, l'amortissement du logement (hors terrain) et des meubles s'ajoute aux charges déductibles ; il ne crée pas de déficit mais se reporte sans limite.
Attention au changement de régime : l'option pour le réel se formule à temps et vaut pour l'année entière. Faites vos calculs avant la déclaration de printemps.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Plafond de recettes 2026 | 83 600 € (15 000 € meublé de tourisme non classé) | Aucun |
| Ce qui est déduit | Abattement forfaitaire de 50 % (30 % tourisme non classé) | Charges réelles et amortissement |
| Amortissement du bien | Non | Oui, hors terrain, plus le mobilier |
| Déclaration | 2042 C PRO | Liasse 2031 et annexes 2033 |
| Comptabilité | Non | Oui, souvent confiée à un expert-comptable |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers | Régime des particuliers, amortissements réintégrés |
Anticiper la revente d'un meublé
Vendre un bien loué en LMNP relève du régime des plus-values des particuliers : l'abattement pour durée de détention efface l'impôt sur le revenu après 22 ans et les prélèvements sociaux après 30 ans.
La loi de finances 2025 a introduit une réintégration : les amortissements pratiqués pendant la location diminuent le prix d'achat retenu pour les cessions postérieures au 15 février 2025. La plus-value taxable s'en trouve mécaniquement augmentée.
Exception notable : les biens situés en résidence services pour étudiants, résidence seniors ou EHPAD ne sont pas concernés par cette réintégration.
LMNP : quel type de logement viser ?
Le bien classique du LMNP reste la petite surface. Proche d'une université ou d'une gare, un studio se reloue en quelques jours. Il faut en revanche accepter des changements de locataires fréquents et l'entretien qui va avec.
Entre studio et famille, le T2 occupe une place utile : loyer soutenu, séjours plus longs, liquidité correcte à la revente. C'est souvent le second achat de l'investisseur en meublé.
En résidence gérée, vous achetez un lot et le confiez à un exploitant par bail commercial. L'avantage : aucune recherche de locataire. Le risque : la santé financière du gestionnaire et les conditions de renouvellement du bail.
La décence énergétique s'applique aux logements loués comme résidence principale, meublés compris : depuis 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être mis en location, et le seuil se durcira pour les logements F en 2028.
Pour mieux connaître la ville avant d'y investir, voir la page Évreux sur Wikipédia.
Passez des chiffres au projet : décrivez votre investissement LMNP, c'est gratuit et sans engagement.
Évreux face à ses voisines : la carte des rendements
Parmi les 17 communes voisines dont le rendement est calculable, 9 affichent un rendement brut supérieur à celui d'Évreux (8,5 %). Le plus élevé est relevé à Saint-Pierre-lès-Elbeuf, à 29 km, avec 13,4 %.
Ces pourcentages sont des rendements bruts, issus des moyennes communales. Ils servent à comparer des territoires, pas à juger un appartement précis, dont le prix, l'étage et l'état changent tout.
Évreux comparée au département et à la France
| Indicateur | Évreux / Eure / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 1 765 €1 889 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 12,5 €11,8 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 15,9 €14,0 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 8,5 %7,5 %5,3 % |
Prix des appartements à Évreux depuis 2021
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 1 691 € |
| 2022 | 1 817 € |
| 2023 | 1 819 € |
| 2024 | 1 759 € |
| 2025 | 1 739 € |
Stabilité à Évreux : 1 691 € le m² en 2021, 1 739 € en 2025, soit +2,8 %, alors que la moyenne française bougeait de +3,2 %.
Pic observé en 2023, avec 1 819 € le m².
Votre calcul de rendement à Évreux
Le calcul ci-dessous part des moyennes d'Évreux pour un studio de 25 m². Modifiez prix, loyer, charges et taux d'emprunt pour obtenir le rendement net avant impôt du bien que vous visez ; tout reste dans votre navigateur.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Évreux pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Questions fréquentes sur le LMNP
Le LMNP est-il rentable à Évreux ?
Nos pages indiquent un rendement brut indicatif, calculé avec le loyer d'annonce moyen et le prix médian des appartements d'Évreux. C'est un repère pour comparer les villes. La rentabilité réelle d'un bien dépend de son prix exact, des travaux, des charges, de la vacance et de votre fiscalité.
Faut-il une autorisation pour louer un logement meublé ?
Une location meublée à l'année comme résidence principale du locataire ne demande pas d'autorisation de la mairie, sauf si la commune a instauré un permis de louer. La location touristique de courte durée obéit à d'autres règles (déclaration, parfois numéro d'enregistrement ou changement d'usage) : renseignez-vous auprès de la mairie concernée.
Quel régime fiscal choisir pour un meublé ?
Les règles sont nationales. Jusqu'à 83 600 € de loyers en 2026, le micro-BIC applique un abattement de 50 %. Le régime réel permet de déduire les charges réelles et d'amortir le bien : il est souvent plus favorable dès que les charges et l'amortissement dépassent la moitié des loyers.
Quel type de bien acheter pour un LMNP ?
Les petites surfaces (studio, T1, T2) sont les plus recherchées en location meublée : étudiants, jeunes actifs, salariés en mobilité. Le loyer au m² y est plus élevé. Vérifiez la demande locale (université, bassin d'emploi, transports) avant d'acheter.
Dois-je déclarer mon activité de loueur en meublé ?
Oui. Une location meublée est une activité commerciale : elle se déclare sur le guichet unique des formalités des entreprises, qui attribue un numéro SIRET. Les loyers se déclarent ensuite chaque année, sur la 2042 C PRO en micro-BIC ou sur la liasse 2031 au régime réel.
Les chiffres d'Évreux sont-ils à jour ?
Les prix proviennent des Statistiques DVF publiées par Etalab (mise à jour de juillet 2026, cinq ans de ventes), les loyers de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique, le zonage de la liste officielle en vigueur au 26 juin 2026. Chaque source est liée sur la page.
Pour comparer Évreux avec le reste du département, notre page LMNP dans l'Eure réunit les loyers, les prix et le rendement brut de toutes les communes étudiées. Et pour comparer les départements voisins : investissement locatif en Normandie.