LMNP ou LMP : quelle différence et comment savoir où l'on se situe ?

Un loueur en meublé est soit non professionnel (LMNP), soit professionnel (LMP). La bascule ne se choisit pas : elle résulte de vos recettes et de vos autres revenus. Elle change pourtant beaucoup de choses. Voici comment s'y retrouver.

Les deux conditions du statut LMP

Selon l'article 155 du code général des impôts, commenté au BOFiP, vous êtes loueur professionnel si les deux conditions sont remplies :

• les recettes annuelles de location meublée de votre foyer dépassent 23 000 € ;
• et elles excèdent les autres revenus d'activité du foyer (salaires, bénéfices professionnels, pensions de retraite).

Si l'une des deux conditions manque, vous êtes LMNP. Un salarié qui encaisse 30 000 € de loyers meublés mais gagne 45 000 € de salaire reste donc non professionnel.

Ce qui change avec le statut professionnel

Le détail est présenté sur la fiche Service Public sur les revenus d'une location meublée et dans la doctrine fiscale (BOFiP).

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Trois exemples

• Claire, salariée : 42 000 € de salaire, 14 000 € de loyers meublés. Recettes sous 23 000 € : LMNP.
• Marc, cadre : 60 000 € de salaire, 30 000 € de loyers. Recettes au-dessus de 23 000 €, mais inférieures au salaire : LMNP.
• Anne, retraitée : 18 000 € de pension, 26 000 € de loyers. Recettes au-dessus de 23 000 € et supérieures à ses autres revenus d'activité : LMP.

Le cas du passage à la retraite

C'est le moment où la bascule survient le plus souvent : les revenus d'activité baissent, les loyers restent. Un loueur qui approche de la retraite avec des recettes supérieures à 23 000 € a intérêt à anticiper, en mesurant l'effet des cotisations sociales d'indépendant et du changement de régime de plus-value.

Éviter une bascule non voulue

Le changement de statut intervient automatiquement quand les conditions sont réunies, par exemple au moment de la retraite, lorsque les autres revenus d'activité baissent, ou quand on ajoute un logement. Avant d'acheter un nouveau bien ou de changer de situation professionnelle, refaites le calcul des deux seuils.

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