LMNP en copropriété : ce que le règlement autorise et ce qu'il faut payer

La plupart des investissements LMNP portent sur un appartement, donc sur un lot de copropriété. Le statut fiscal ne change rien aux règles de l'immeuble : c'est le règlement de copropriété qui dit ce que vous pouvez faire du logement, et l'assemblée générale qui décide des travaux que vous paierez. Voici les points à vérifier avant d'acheter et pendant la location.

La location meublée classique est presque toujours permise

Louer un logement meublé comme résidence principale du locataire, avec un bail d'un an ou un bail étudiant, relève de l'usage d'habitation. Un règlement de copropriété ne peut pas interdire cette location, même lorsqu'il contient une clause d'habitation bourgeoise, qui vise les activités commerciales ou professionnelles exercées dans les lots.

Les restrictions éventuelles doivent être justifiées par la destination de l'immeuble. Les termes exacts de votre règlement comptent : il est remis avec l'avant-contrat et se consulte aussi auprès du syndic. Détail sur la fiche Service Public sur le règlement de copropriété.

Le meublé de tourisme : un cas à part depuis 2024

La location de courte durée à une clientèle de passage est traitée plus sévèrement. La loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme permet à une copropriété dont le règlement contient une clause d'habitation bourgeoise d'interdire ces locations par un vote à la majorité de l'article 26 de la loi de 1965, au lieu de l'unanimité exigée auparavant.

Le copropriétaire qui déclare un meublé de tourisme en mairie doit aussi en informer le syndic, qui porte le point à l'ordre du jour de l'assemblée suivante. Avant d'acheter pour de la location saisonnière, lisez les derniers procès-verbaux : un projet d'interdiction y apparaît souvent.

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Charges de copropriété : ce que paie le locataire

Le propriétaire reste redevable de toutes les charges auprès du syndic. Il en récupère une partie sur le locataire : entretien des parties communes, ascenseur, eau, chauffage collectif, selon la liste du décret du 26 août 1987. Les honoraires du syndic, les gros travaux et le fonds de travaux restent à sa charge.

En location meublée, le bail peut prévoir soit une provision sur charges régularisée chaque année, soit un forfait de charges fixé à l'avance et non régularisé. Le forfait simplifie la gestion, mais il doit rester proportionné aux charges réelles.

Les charges non récupérées au régime réel

Au régime réel, la part des charges de copropriété que vous ne récupérez pas sur le locataire est une charge déductible du résultat de location. Les travaux votés en assemblée suivent leur propre règle : les dépenses d'entretien et de réparation se déduisent l'année de leur paiement, tandis que les travaux d'amélioration ou d'agrandissement s'amortissent.

Au micro-BIC, rien n'est déductible : l'abattement forfaitaire est censé couvrir toutes les charges, y compris celles de copropriété.

Les autres règles de copropriété qui touchent les bailleurs sont suivies par Immo Trends.

Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter

• Le règlement de copropriété et ses modificatifs, pour la destination de l'immeuble et l'usage des lots.
• Les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale : travaux votés, projets en discussion, impayés.
• Le montant des charges des deux derniers exercices et le fonds de travaux attaché au lot.
• Le diagnostic technique global ou le plan pluriannuel de travaux quand ils existent : ils annoncent les dépenses des années à venir.

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