Micro-BIC ou régime réel : quelle fiscalité choisir en LMNP ?

C'est la décision fiscale la plus importante du loueur en meublé. Le micro-BIC est simple mais forfaitaire ; le régime réel demande une comptabilité mais permet de déduire ses vraies charges et d'amortir le bien. Voici les règles 2026 et une méthode pour trancher.

Le micro-BIC : un abattement forfaitaire

Le micro-BIC s'applique d'office si vos recettes ne dépassent pas les plafonds suivants (revenus 2026, source : la fiche Service Public sur les revenus d'une location meublée) :

L'abattement est censé couvrir toutes vos charges : quelles que soient vos dépenses réelles, seul le montant après abattement est imposé. Aucune comptabilité n'est demandée ; les recettes se reportent sur la déclaration 2042 C PRO.

Le régime réel : charges réelles et amortissement

Au réel, le résultat est calculé sur vos vraies dépenses : intérêts et frais d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance, frais de gestion, travaux d'entretien, honoraires comptables, CFE. S'y ajoute l'amortissement du bâti (hors terrain) et du mobilier, qui répartit leur coût sur leur durée d'utilisation.

L'amortissement ne peut pas créer ni augmenter un déficit : la part non utilisée est reportée sans limite de durée sur les bénéfices des années suivantes. C'est ce mécanisme qui permet souvent de ne payer aucun impôt sur les loyers pendant de longues années.

Étudier mon projet LMNP

Exemple chiffré

Un studio acheté 120 000 €, loué 550 € par mois, soit 6 600 € de loyers par an, avec 2 400 € de charges (intérêts, taxe foncière, copropriété, assurance, comptable).

• Au micro-BIC : 6 600 € × 50 % = 3 300 € imposables, soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
• Au réel : 6 600 € − 2 400 € de charges = 4 200 €. Avec un amortissement annuel d'environ 4 000 € (bâti hors terrain amorti sur une trentaine d'années, mobilier sur quelques années), le résultat imposable tombe autour de 200 €.

Cet exemple est indicatif : les durées et bases d'amortissement se fixent au cas par cas, en général avec un expert-comptable.

Et en cas de déficit ?

Au régime réel, si les charges (hors amortissement) dépassent les loyers, le déficit n'est pas imputable sur votre revenu global : il s'impute sur les bénéfices de location meublée non professionnelle des dix années suivantes. L'amortissement, lui, ne crée pas de déficit : il est reporté sans limite de durée. En pratique, le réel neutralise l'impôt sur les loyers, mais ne réduit pas l'impôt sur vos salaires.

Changer de régime en cours de route

Rien n'est figé. Un loueur peut démarrer au réel pendant les années de crédit, puis revenir au micro-BIC quand les intérêts et l'amortissement diminuent, ou l'inverse après de gros travaux. Chaque changement a des conséquences sur le suivi des amortissements : il se prépare, idéalement avec la personne qui tient votre comptabilité.

Les charges que l'on oublie au réel

• Les frais de notaire et d'agence, déductibles ou amortissables selon l'option retenue.
• Les frais de dossier et de garantie du prêt, l'assurance emprunteur.
• La CFE, la taxe foncière (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères refacturée), l'assurance propriétaire non occupant.
• Les petits équipements, les frais de ménage entre deux locataires, les annonces.
• Les honoraires d'expert-comptable et les frais bancaires du compte dédié.

Comment choisir

Règle simple : le réel devient intéressant dès que charges et amortissement dépassent la moitié des loyers, c'est-à-dire l'abattement du micro-BIC. Avec un crédit en cours, c'est presque toujours le cas les premières années. Le micro-BIC reste pertinent pour un bien payé comptant, peu chargé, ou pour de faibles recettes.

Pensez aussi à la sortie : depuis 2025, les amortissements déduits au réel augmentent la plus-value imposable à la revente (sauf résidences étudiantes, seniors et EHPAD). Voir notre guide sur la revente. Informations générales sur impots.gouv.fr.

Étudier mon projet LMNP