CFE en LMNP : qui paie, combien, et quelles exonérations ?

Parce qu'une location meublée est une activité commerciale, elle peut être soumise à la cotisation foncière des entreprises (CFE), un impôt local dû chaque année. Beaucoup de nouveaux loueurs la découvrent à la réception de l'avis. Voici comment elle fonctionne.

Qui doit payer la CFE ?

Le loueur en meublé, professionnel ou non, est en principe redevable de la CFE pour chaque commune où il loue. Elle est calculée sur la valeur locative du bien loué, avec un taux voté par la commune ou l'intercommunalité. Lorsque cette base est faible, une cotisation minimum s'applique, dont le montant dépend lui aussi de la commune et du niveau de recettes.

Les principales exonérations

• Petites recettes : les redevables dont le chiffre d'affaires ou les recettes annuels ne dépassent pas 5 000 € sont exonérés de la cotisation minimum.
• Première année : l'année de création de l'activité, la CFE n'est pas due.
• Location d'une partie de sa résidence principale, sous conditions de loyer raisonnable : elle peut être exonérée.
• Certaines communes exonèrent les meublés de tourisme classés ou les chambres d'hôtes par délibération.

Les règles détaillées figurent sur la fiche Service Public Entreprendre sur la CFE.

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Un exemple

Un loueur de deux studios encaisse 12 000 € de loyers par an. Il dépasse le seuil de 5 000 € : il n'est pas exonéré de la cotisation minimum. Si la valeur locative de ses studios est faible, c'est cette cotisation minimum de la commune qui s'appliquera, dans la tranche correspondant à ses recettes. Son montant varie fortement d'une commune à l'autre : l'avis dans l'espace professionnel donne le chiffre exact.

Plusieurs biens, plusieurs communes

La CFE est due dans chaque commune où un bien est loué. Un loueur qui possède un studio à Angers et un autre à Nantes reçoit donc deux cotisations, chacune calculée selon les règles et les taux de la commune concernée.

Comment la déclarer et la payer

L'immatriculation au démarrage de l'activité suffit en général à déclencher l'imposition : un formulaire 1447-C peut être demandé pour déclarer les éléments de la première année. L'avis de CFE n'est pas envoyé par courrier : il est consultable dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr, et le paiement se fait en ligne, généralement avant le 15 décembre.

Au régime réel, la CFE est une charge déductible du résultat de location.

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