Investir en LMNP dans l'Ille-et-Vilaine : loyers, prix et rendement
Vous préparez un investissement en location meublée dans le département de l'Ille-et-Vilaine ? Comparez les loyers, les prix au m² et le rendement brut indicatif de ses communes, à partir des données publiques.
- Chiffres publics sourcés : DVF, Carte des loyers, zonage ABC
- Règles fiscales 2026 vérifiées sur les textes officiels
- Étude de votre projet gratuite et sans engagement
Projet LMNP : Ille-et-Vilaine
Investir en location meublée dans le département de l'Ille-et-Vilaine
Prix au m²
La médiane des ventes d'appartements sur cinq ans, commune par commune, d'après les Statistiques DVF.
Loyer au m²
Le loyer d'annonce moyen, charges comprises, pour l'ensemble des appartements et pour les T1-T2.
Rendement brut
Loyer annuel rapporté au prix d'achat : un repère pour comparer les communes du département de l'Ille-et-Vilaine.
Investir en LMNP dans le département de l'Ille-et-Vilaine, c'est choisir entre des villes aux profils variés : Saint-Malo. Prix et loyers n'y évoluent pas au même rythme, d'où l'intérêt de comparer.
Pour un investisseur, le bon choix n'est pas toujours la ville la plus rentable sur le papier : la taille du marché locatif et la vacance comptent autant que le rendement brut.
Micro-BIC ou régime réel dans le département de l'Ille-et-Vilaine
Que vous investissiez à Saint-Malo ou dans une petite commune du département, le cadre fiscal est national : micro-BIC jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026 (abattement de 50 %), ou régime réel avec amortissement.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Plafond de recettes 2026 | 83 600 € (15 000 € meublé de tourisme non classé) | Aucun |
| Ce qui est déduit | Abattement forfaitaire de 50 % (30 % tourisme non classé) | Charges réelles et amortissement |
| Amortissement du bien | Non | Oui, hors terrain, plus le mobilier |
| Déclaration | 2042 C PRO | Liasse 2031 et annexes 2033 |
| Comptabilité | Non | Oui, souvent confiée à un expert-comptable |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers | Régime des particuliers, amortissements réintégrés |
Pour un meublé de tourisme non classé, le micro-BIC est limité en 2026 à 15 000 € de recettes, avec un abattement de 30 %.
Revendre un bien LMNP depuis 2025
Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. La plus-value reste soumise au régime des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention.
Cette règle invite à raisonner sur toute la durée de détention, et non sur les seules premières années de loyers.
Faire étudier votre projet
Vous avez repéré une ville, ou seulement fixé un budget ? Le formulaire vous permet de faire étudier votre projet gratuitement par un partenaire spécialisé.
Regardez les annonces de location en cours dans le quartier visé : elles donnent le loyer réellement pratiqué, plus précis qu'une moyenne communale.
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LMNP dans l'Ille-et-Vilaine : les chiffres clés
Le département compte 1 034 684 habitants et 224 communes, dont 70 présentées ici. On y achète un appartement en médiane 3 333 € le m² pour un loyer moyen de 12,3 € le m² : rendement brut indicatif de 4,4 %.
Le rendement brut est inférieur de 0,9 point(s) à la moyenne nationale (5,3 %). Les communes plus petites du territoire offrent parfois de meilleurs ratios.
Les communes de l'Ille-et-Vilaine en chiffres
| Commune | Prix au m² | Loyer au m² | Rendement brut | Zonage |
|---|---|---|---|---|
| Saint-Malo | 4 500 € | 13,6 € | 3,6 % | B1 |
Les chiffres ci-dessus sont des moyennes : un bien précis peut s'en écarter nettement selon son quartier, son état et sa surface.
Prix, loyers et rendement : Ille-et-Vilaine face à la France
| Indicateur | Ille-et-Vilaine / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 3 333 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 12,3 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 14,3 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 4,4 %5,3 % |
Questions fréquentes : LMNP dans le département de l'Ille-et-Vilaine
Où investir en LMNP dans le département de l'Ille-et-Vilaine ?
Le tableau de cette page classe les communes du département de l'Ille-et-Vilaine par prix, loyer et rendement brut indicatif. Un rendement élevé traduit souvent des prix bas ; croisez-le avec la taille de la ville, le zonage et la demande locative avant de choisir.
Les règles du LMNP changent-elles d'un département à l'autre ?
Non. Le statut, le micro-BIC, le régime réel et l'imposition de la plus-value sont nationaux. Ce qui varie localement, ce sont les prix, les loyers, le zonage et, pour la location touristique, les règles fixées par chaque commune.
D'où viennent les chiffres du département de l'Ille-et-Vilaine ?
Les prix proviennent des Statistiques DVF (Etalab), les loyers de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique, le zonage de la liste officielle des communes. Le détail du calcul est expliqué sur notre page sources et méthode.
Faut-il un expert-comptable pour un LMNP ?
Ce n'est pas obligatoire. Au micro-BIC, la déclaration est simple. Au régime réel, la liasse fiscale et le calcul de l'amortissement sont plus techniques : beaucoup de loueurs en meublé confient cette tâche à un expert-comptable, dont les honoraires sont déductibles.
LMNP dans votre ville du département de l'Ille-et-Vilaine
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Pour situer le département dans sa région, voir LMNP en Bretagne.
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