Investir en LMNP à Saint-Malo : loyers, prix et rendement
Vous envisagez un investissement locatif meublé à Saint-Malo ? Voici ce que coûte un appartement, ce qu'il se loue et le rendement brut indicatif, d'après les données publiques les plus récentes.
- Chiffres officiels : prix DVF, loyers de la Carte des loyers et zonage ABC de Saint-Malo, sources citées.
- Règles 2026 : micro-BIC, régime réel, amortissement et revente, vérifiés sur les textes.
- Étude gratuite : votre projet étudié par un partenaire spécialisé, sans engagement.
Investissement locatif à Saint-Malo
47 323 habitants, un tissu d'emplois et d'établissements de formation : Saint-Malo est une ville moyenne du département de l'Ille-et-Vilaine où le meublé se loue à des prix d'achat encore raisonnables. Les chiffres ci-dessous disent si le rendement suit.
Selon le recensement de l'Insee, 48 % des 25 617 ménages de Saint-Malo sont locataires, dont 24 % dans le parc privé, le terrain de jeu de la location meublée.
Deux repères de plus : 22 % de petits logements (une ou deux pièces) parmi les résidences principales, et un taux de vacance de 4,9 %.
Les établissements d'enseignement supérieur de Saint-Malo comptent 1 720 inscrits à la rentrée 2024 (3,6 pour 100 habitants). Autant de locataires potentiels pour des baux meublés de neuf mois ou d'un an.
Un LMNP se juge sur trois chiffres : le prix d'achat tout compris, le loyer que le marché accepte, et ce qu'il reste après charges et impôts. Les deux premiers dépendent entièrement de la ville.
Vous pouvez faire étudier votre projet gratuitement : décrivez-le en quelques clics, votre demande est transmise à un partenaire spécialisé qui vous recontacte.
Le choix entre micro-BIC et régime réel pèse souvent plus sur la rentabilité nette que quelques euros de loyer. Faites le calcul avant votre première déclaration.
Saint-Malo en chiffres : prix, loyers et rendement
Sur cinq ans, 2 900 ventes d'appartements ont été enregistrées à Saint-Malo, pour un prix médian de 4 500 € le m². Le loyer moyen des annonces s'établit à 13,6 € le m² par mois charges comprises : le rendement brut indicatif ressort à 3,6 %.
Sur un studio de 25 m², les chiffres de Saint-Malo donnent un loyer d'environ 390 € par mois charges comprises, pour un achat voisin de 113 000 €.
Le zonage ABC place Saint-Malo en zone B1, celle des grandes agglomérations et des villes où la demande de logements reste soutenue.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
Fiscalité LMNP 2026 : micro-BIC ou réel
Le régime par défaut est le micro-BIC : jusqu'à 83 600 € de loyers encaissés en 2026, l'administration applique un abattement de 50 %. Pas de comptabilité à tenir, une simple case à remplir sur la déclaration 2042 C PRO.
Au régime réel, le calcul se fait sur vos vraies dépenses, auxquelles s'ajoute l'amortissement : chaque année, une fraction du prix du bâti (le terrain ne s'amortit pas) et du mobilier vient réduire le résultat. C'est ce mécanisme qui rend le LMNP si souvent peu imposé.
L'option pour le régime réel n'est pas rétroactive et engage l'année entière : elle se décide avant la déclaration de printemps, chiffres en main.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Plafond de recettes 2026 | 83 600 € (15 000 € meublé de tourisme non classé) | Aucun |
| Ce qui est déduit | Abattement forfaitaire de 50 % (30 % tourisme non classé) | Charges réelles et amortissement |
| Amortissement du bien | Non | Oui, hors terrain, plus le mobilier |
| Déclaration | 2042 C PRO | Liasse 2031 et annexes 2033 |
| Comptabilité | Non | Oui, souvent confiée à un expert-comptable |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers | Régime des particuliers, amortissements réintégrés |
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Anticiper la revente d'un meublé
À la revente, la plus-value d'un bien loué en LMNP suit le régime des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans.
La loi de finances 2025 a changé la donne pour les ventes depuis le 15 février 2025 : les amortissements pratiqués sont réintégrés dans la plus-value. L'avantage fiscal pendant la location se paie en partie à la sortie.
Sont épargnés par cette réintégration les biens détenus en résidence étudiante, résidence seniors ou EHPAD, qui conservent le calcul antérieur.
LMNP : quel type de logement viser ?
Les petites surfaces dominent le LMNP. Un studio ou un T1 se loue cher au m² et trouve vite preneur près des universités et des gares. Comptez en revanche avec un turnover plus élevé et un peu plus de gestion.
Au-delà du studio, le T2 élargit la clientèle aux couples et aux salariés, avec des séjours plus longs et une meilleure liquidité à la revente.
En résidence gérée, l'investisseur signe un bail commercial avec un exploitant et perçoit un loyer sans s'occuper de rien. Avant de signer, lisez les clauses de renouvellement et d'indexation, et renseignez-vous sur le gestionnaire.
Un bien à louer se choisit avec les yeux du locataire : transports, commerces, luminosité, calme. Un appartement qui plaît se loue plus cher et plus vite.
Pour situer Saint-Malo au-delà des chiffres, la page Saint-Malo de Wikipédia décrit la commune, sa population et son activité.
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Saint-Malo face à ses voisines : la carte des rendements
La carte compare Saint-Malo (3,6 %) à ses 20 voisines pour lesquelles un rendement se calcule : 15 font mieux. Le record du secteur revient à Taden, à 18 km, avec 6,8 %.
Un rendement brut élevé signale souvent un prix d'achat bas, parfois une demande locative plus faible. Il se lit avec le zonage et la taille du marché.
Saint-Malo comparée au département et à la France
| Indicateur | Saint-Malo / Ille-et-Vilaine / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 4 500 €3 333 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 13,6 €12,3 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 15,7 €14,3 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 3,6 %4,4 %5,3 % |
Prix des appartements à Saint-Malo depuis 2021
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 4 248 € |
| 2022 | 4 640 € |
| 2023 | 4 649 € |
| 2024 | 4 632 € |
| 2025 | 4 503 € |
De 4 248 € le m² en 2021 à 4 503 € en 2025 : les appartements de Saint-Malo ont pris +6,0 %, quand la moyenne française évoluait de +3,2 %.
Pic observé en 2023, avec 4 649 € le m².
Votre calcul de rendement à Saint-Malo
Le calcul ci-dessous part des moyennes de Saint-Malo pour un studio de 25 m². Modifiez prix, loyer, charges et taux d'emprunt pour obtenir le rendement net avant impôt du bien que vous visez ; tout reste dans votre navigateur.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Saint-Malo pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Questions fréquentes sur le LMNP
Le LMNP est-il rentable à Saint-Malo ?
Nos pages indiquent un rendement brut indicatif, calculé avec le loyer d'annonce moyen et le prix médian des appartements de Saint-Malo. C'est un repère pour comparer les villes. La rentabilité réelle d'un bien dépend de son prix exact, des travaux, des charges, de la vacance et de votre fiscalité.
Faut-il une autorisation pour louer un logement meublé ?
Une location meublée à l'année comme résidence principale du locataire ne demande pas d'autorisation de la mairie, sauf si la commune a instauré un permis de louer. La location touristique de courte durée obéit à d'autres règles (déclaration, parfois numéro d'enregistrement ou changement d'usage) : renseignez-vous auprès de la mairie concernée.
Quel régime fiscal choisir pour un meublé ?
Les règles sont nationales. Jusqu'à 83 600 € de loyers en 2026, le micro-BIC applique un abattement de 50 %. Le régime réel permet de déduire les charges réelles et d'amortir le bien : il est souvent plus favorable dès que les charges et l'amortissement dépassent la moitié des loyers.
Quel type de bien acheter pour un LMNP ?
Les petites surfaces (studio, T1, T2) sont les plus recherchées en location meublée : étudiants, jeunes actifs, salariés en mobilité. Le loyer au m² y est plus élevé. Vérifiez la demande locale (université, bassin d'emploi, transports) avant d'acheter.
Dois-je déclarer mon activité de loueur en meublé ?
Oui. Une location meublée est une activité commerciale : elle se déclare sur le guichet unique des formalités des entreprises, qui attribue un numéro SIRET. Les loyers se déclarent ensuite chaque année, sur la 2042 C PRO en micro-BIC ou sur la liasse 2031 au régime réel.
Les chiffres de Saint-Malo sont-ils à jour ?
Les prix proviennent des Statistiques DVF publiées par Etalab (mise à jour de juillet 2026, cinq ans de ventes), les loyers de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique, le zonage de la liste officielle en vigueur au 26 juin 2026. Chaque source est liée sur la page.
Pour comparer Saint-Malo avec le reste du département, notre page LMNP dans l'Ille-et-Vilaine réunit les loyers, les prix et le rendement brut de toutes les communes étudiées. Et pour comparer les départements voisins : investissement locatif en Bretagne.