Amortissement LMNP : comment ça marche et que peut-on amortir ?

L'amortissement est le principal avantage fiscal du LMNP au régime réel. Il consiste à déduire chaque année une fraction du coût du bien et de son mobilier, comme une entreprise le fait pour ses équipements. Il n'existe qu'au réel, et la loi de finances 2026 l'a maintenu tel quel.

Le principe

Un bien immobilier et ses meubles perdent de la valeur avec le temps. Au régime réel, ce coût est réparti sur leur durée d'utilisation et déduit du résultat, alors même qu'aucune dépense n'est payée cette année-là. C'est une charge « comptable » qui réduit l'impôt sans réduire la trésorerie.

Ce qui s'amortit, et ce qui ne s'amortit pas

• Le bâti : le prix d'acquisition, frais de notaire compris selon l'option retenue, à l'exclusion de la valeur du terrain.
• Le terrain ne s'amortit pas : sa quote-part est retirée de la base (souvent de l'ordre de 10 à 20 % en appartement, davantage en maison ; elle se justifie au cas par cas).
• Le mobilier et les équipements : lits, électroménager, vaisselle… sur quelques années.
• Les travaux d'amélioration ou d'agrandissement : amortis sur leur durée propre ; les simples travaux d'entretien et de réparation sont, eux, déduits en charges l'année de leur paiement.

En pratique, le bâti est souvent décomposé en composants (gros œuvre, toiture, installations, agencements) amortis sur des durées différentes. Ces choix doivent rester cohérents et justifiables : c'est l'une des raisons de recourir à un expert-comptable.

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La limite : pas de déficit créé par l'amortissement

L'amortissement ne peut ni créer ni augmenter un déficit. Il s'impute seulement dans la limite du bénéfice restant après déduction des autres charges. La part non déduite n'est pas perdue : elle est reportée sans limite de durée et vient réduire les bénéfices des années suivantes.

Un exemple de plan d'amortissement

Studio acheté 130 000 € frais compris, dont 15 % de terrain, et 5 000 € de mobilier. Répartition indicative :

Ces durées et répartitions sont des ordres de grandeur couramment retenus : elles doivent correspondre au bien réel et pouvoir être justifiées.

Les erreurs à éviter

• Amortir le terrain : c'est interdit, et c'est l'erreur la plus fréquente.
• Choisir des durées trop courtes pour gonfler l'amortissement : elles doivent refléter l'usage réel.
• Oublier le suivi des amortissements reportés d'une année sur l'autre : ils sont perdus de fait s'ils ne sont pas repris dans les liasses suivantes.
• Ignorer l'effet à la revente : depuis 2025, chaque euro amorti augmente la plus-value imposable, sauf en résidence services.

L'effet à la revente depuis 2025

Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, la loi de finances 2025 réintègre les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value : ils diminuent le prix d'acquisition retenu, ce qui augmente la plus-value imposable. Les biens en résidence services pour étudiants, résidence seniors ou EHPAD ne sont pas concernés. Voir la fiche Service Public sur la plus-value immobilière pour le calcul général.

L'amortissement reste intéressant : il allège l'impôt pendant toute la durée de location, et les abattements pour durée de détention continuent de réduire la plus-value (exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans).

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