Déclaration LMNP : formulaires, calendrier et étapes

Déclarer une location meublée se fait en deux temps : une immatriculation au démarrage, puis une déclaration annuelle des loyers, dont la forme dépend du régime fiscal. Voici le parcours complet.

Étape 1 : déclarer le début d'activité

Dans les quinze jours qui suivent le début de la location, déclarez votre activité sur le guichet unique des formalités d'entreprises (formulaire de création d'activité de loueur en meublé). Vous recevez un numéro SIRET, indispensable aux déclarations suivantes et à la CFE.

Étape 2 : déclarer au micro-BIC

Au micro-BIC, pas de comptabilité : vous reportez le montant brut des loyers encaissés dans la rubrique des locations meublées non professionnelles de la déclaration complémentaire 2042 C PRO, jointe à votre déclaration de revenus du printemps. L'abattement (50 % ou 30 %) est appliqué automatiquement.

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Étape 3 : déclarer au régime réel

• Vous établissez une liasse fiscale 2031-SD et ses annexes 2033-A à 2033-G (bilan, compte de résultat, amortissements, déficits), transmises par voie dématérialisée, généralement en mai.
• Vous reportez ensuite le résultat (bénéfice ou déficit) sur la 2042 C PRO.
• Au réel, un bilan et une comptabilité d'engagement sont tenus : c'est pourquoi beaucoup de loueurs passent par un expert-comptable.

Les dates exactes changent chaque année : vérifiez le calendrier sur impots.gouv.fr.

Une année de LMNP, mois par mois

• Tout au long de l'année : conserver les quittances, factures, avis d'imposition et relevés du prêt.
• Avant mai : au réel, faire établir la liasse 2031 et ses annexes, télétransmises en général début mai.
• Printemps : reporter les recettes (micro-BIC) ou le résultat (réel) sur la 2042 C PRO avec la déclaration de revenus.
• Été : avis d'imposition sur le revenu, prélèvements sociaux compris.
• Novembre et décembre : avis de CFE dans l'espace professionnel impots.gouv, à payer en général avant le 15 décembre.

Et la TVA ?

La location meublée à usage d'habitation est en principe exonérée de TVA : le loueur ne la facture pas et ne la récupère pas. L'exception principale concerne la location assortie de services para-hôteliers, notamment en résidence services exploitée par un gestionnaire sous bail commercial : les loyers sont alors soumis à la TVA, ce qui permet de récupérer la TVA sur l'achat d'un bien neuf, sous conditions (voir notre guide sur les résidences services).

Les erreurs fréquentes

• Déclarer les loyers meublés en revenus fonciers (formulaire 2044) : c'est le régime de la location nue, pas du meublé.
• Oublier l'immatriculation : sans SIRET, impossible de déposer une liasse au réel.
• Déclarer les loyers nets de charges au micro-BIC : ce sont les recettes brutes qui se déclarent.
• Oublier la CFE, réclamée l'année suivant le début d'activité.

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