Expert-comptable LMNP : est-ce utile, et que fait-il ?

Au régime réel, la location meublée demande une vraie comptabilité : liasse fiscale, plan d'amortissement, bilan. La plupart des loueurs confient cette tâche à un expert-comptable ou à une plateforme spécialisée. Est-ce indispensable ? Voici de quoi décider.

Ce qu'il fait concrètement

• Il établit le plan d'amortissement : répartition entre terrain et bâti, décomposition par composants, durées.
• Il prépare et télétransmet la liasse 2031 et ses annexes 2033.
• Il suit les amortissements reportés et les déficits d'une année sur l'autre.
• Il vous indique le montant à reporter sur la 2042 C PRO.

Peut-on s'en passer ?

Au micro-BIC, oui sans difficulté : une case à remplir sur la 2042 C PRO. Au régime réel, c'est possible mais exigeant : la télétransmission de la liasse, la justification des durées d'amortissement et le suivi pluriannuel demandent une certaine rigueur. Une erreur peut coûter plus cher que les honoraires économisés.

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Coût et déductibilité

Les honoraires varient selon le nombre de biens, le prestataire (cabinet traditionnel ou plateforme en ligne spécialisée) et l'étendue de la mission. Au régime réel, ils sont déductibles du résultat de location, ce qui en réduit le coût réel. Informations générales sur impots.gouv.fr.

Les pièces à rassembler chaque année

• Le montant des loyers encaissés, mois par mois, et le bail en cours.
• Le tableau d'amortissement du prêt et les frais bancaires.
• L'avis de taxe foncière, l'avis de CFE, les appels de charges de copropriété et la régularisation annuelle.
• Les factures de travaux, de mobilier et d'équipement, les primes d'assurance.
• La première année : l'acte d'achat, le détail des frais de notaire et d'agence, l'inventaire du mobilier.

Cabinet traditionnel ou plateforme en ligne ?

Les plateformes spécialisées dans la location meublée proposent un forfait annuel et un parcours en ligne adapté aux cas simples (un ou quelques logements, sans montage particulier). Un cabinet traditionnel se justifie davantage pour un patrimoine important, une société, un passage en LMP ou une revente à préparer. Dans les deux cas, vérifiez l'inscription à l'Ordre et ce que couvre le forfait.

Bien le choisir

• Vérifiez qu'il s'agit d'un expert-comptable inscrit à l'Ordre ou d'une plateforme adossée à un cabinet inscrit.
• Demandez ce qui est compris : liasse, plan d'amortissement, CFE, accompagnement en cas de contrôle.
• Privilégiez un prestataire habitué à la location meublée : les amortissements par composants sont un sujet spécifique.

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