Revendre un bien LMNP : plus-value et réforme des amortissements

La revente est le moment où l'on mesure la rentabilité réelle d'un LMNP. Depuis la loi de finances 2025, le calcul de la plus-value a changé pour les loueurs au régime réel. Voici les règles applicables aux ventes réalisées en 2026.

Le régime des plus-values des particuliers

Un loueur non professionnel reste imposé comme un particulier sur la plus-value de revente, et non selon le régime des entreprises. La plus-value, égale au prix de vente moins le prix d'acquisition (majoré de certains frais), bénéficie d'abattements pour durée de détention : exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans. Calcul détaillé sur la fiche Service Public sur la plus-value immobilière.

La réintégration des amortissements

Pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025, les amortissements admis en déduction pendant la location au régime réel viennent minorer le prix d'acquisition retenu. Conséquence : la plus-value imposable est plus élevée qu'avant la réforme, d'un montant égal aux amortissements déduits.

Exemple : un bien acheté 150 000 € et revendu 180 000 €, sur lequel 40 000 € d'amortissements ont été déduits. Avant la réforme, la plus-value brute était de 30 000 € ; désormais elle est calculée sur 180 000 − (150 000 − 40 000) = 70 000 €, avant abattements pour durée de détention.

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Les exceptions

La réintégration ne s'applique pas aux logements situés dans des résidences services pour étudiants, des résidences seniors et des EHPAD. Elle ne concerne pas non plus les loueurs au micro-BIC, qui n'ont pas déduit d'amortissement.

Exemple complet : revente au bout de 12 ans

Reprenons le bien acheté 150 000 €, revendu 180 000 € après 12 ans, avec 40 000 € d'amortissements déduits. La plus-value brute, amortissements réintégrés, est de 70 000 € (hors majorations forfaitaires du prix d'achat, laissées de côté pour la lisibilité).

Soit environ 18 360 € au total. Sans la réintégration des amortissements, la plus-value brute aurait été de 30 000 €, et l'impôt autour de 7 870 €. Une surtaxe s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.

Comment réduire la facture

• Garder le bien plus longtemps : les abattements s'accélèrent, jusqu'à l'exonération d'impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
• Conserver toutes les factures de travaux : dans certains cas, elles peuvent majorer le prix d'acquisition retenu (sans double emploi avec ce qui a été déduit ou amorti).
• Choisir une résidence services dès l'achat, si le projet s'y prête : elles échappent à la réintégration.
• Faire le calcul avant de vendre, en comparant avec une vente un ou deux ans plus tard.

Faut-il encore opter pour le réel ?

Souvent, oui. L'économie d'impôt réalisée pendant la location reste acquise, et la plus-value supplémentaire est ensuite réduite par les abattements pour durée de détention. Le calcul change surtout pour une revente rapide, où l'avantage peut être en partie repris. Il faut désormais raisonner sur toute la durée de détention.

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