Bail meublé en LMNP : durée, préavis et dépôt de garantie

Le régime fiscal LMNP ne dit rien du contrat signé avec le locataire. Ce sont les règles du bail meublé, fixées par la loi du 6 juillet 1989, qui s'appliquent dès que le logement est la résidence principale du locataire. Elles sont plus souples que celles de la location nue, mais elles restent encadrées.

La durée du bail

• Bail meublé classique : un an minimum, reconduit tacitement d'année en année.
• Bail étudiant : neuf mois, sans reconduction automatique, adapté à l'année universitaire.
• Bail mobilité : de un à dix mois, non renouvelable, réservé aux personnes en formation, en stage, en apprentissage, en mission temporaire ou en mutation.

Le logement doit comporter la liste minimale de mobilier fixée par le décret du 31 juillet 2015. Détail sur la fiche Service Public sur le bail d'un logement meublé.

Le préavis du locataire

Le locataire d'un meublé peut partir à tout moment avec un préavis d'un mois, quelle que soit la zone où se trouve le logement. Il le donne par lettre recommandée, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre signature. Il paie le loyer jusqu'à la fin du préavis, sauf si un nouveau locataire entre plus tôt avec votre accord.

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Le congé donné par le bailleur

Le bailleur ne peut mettre fin au bail qu'à son échéance, avec un préavis de trois mois, et pour l'un de ces trois motifs : la vente du logement, la reprise pour y habiter ou y loger un proche, ou un motif légitime et sérieux comme des impayés répétés. Le congé doit préciser le motif. Le bail mobilité, lui, prend fin à son terme sans congé.

Le dépôt de garantie

En meublé, il est plafonné à deux mois de loyer hors charges. Il est interdit dans le bail mobilité, où la garantie Visale peut prendre le relais. À la sortie, il est rendu dans un délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, de deux mois sinon, déduction faite des sommes justifiées. Chaque mois de retard entraîne une pénalité de 10 % du loyer mensuel. Détail sur la fiche Service Public sur le dépôt de garantie.

Côté locataire, les règles du bail meublé sont détaillées sur immo-zoom.fr.

État des lieux, inventaire et loyer

Un inventaire du mobilier est joint à l'état des lieux, à l'entrée comme à la sortie : c'est lui qui permet de retenir sur le dépôt de garantie le prix d'un meuble abîmé ou manquant. Dans les villes soumises à l'encadrement des loyers, le loyer de référence propre aux meublés s'applique. Le loyer peut être révisé une fois par an selon l'indice de référence des loyers si le bail le prévoit.

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