Statut LMNP en 2026 : définition, conditions et fonctionnement

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) concerne toute personne qui loue un ou plusieurs logements meublés sans que cette activité devienne son métier au sens fiscal. C'est le cadre le plus courant pour investir dans un studio, un T2 ou un logement en résidence services. Voici ce qu'il recouvre en 2026, et les démarches pour s'y inscrire.

Qu'est-ce qu'un loueur en meublé non professionnel ?

Une location meublée est, pour l'administration fiscale, une activité commerciale : ses revenus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers comme la location nue. Le loueur est « non professionnel » tant qu'il ne remplit pas les conditions du statut professionnel (LMP), fixées par l'article 155 du code général des impôts, commenté au BOFiP.

Vous êtes loueur professionnel seulement si les deux conditions sont réunies : vos recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an, et elles dépassent les autres revenus d'activité de votre foyer (salaires, bénéfices, pensions de retraite). Dans tous les autres cas, vous êtes LMNP.

Qu'est-ce qu'un logement meublé ?

Un logement loué comme résidence principale du locataire est meublé s'il comporte au minimum les éléments listés par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 : literie avec couette ou couverture, dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec freezer, vaisselle et ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires et matériel d'entretien ménager.

Le bail meublé de résidence principale dure un an (neuf mois, non reconductible, pour un étudiant). Le bail mobilité, de un à dix mois, vise les personnes en formation, en stage, en mission ou en mutation.

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Les démarches pour devenir LMNP

• Déclarer le début d'activité dans les quinze jours sur le guichet unique des formalités d'entreprises : vous obtenez un numéro SIRET, qui sert à vos déclarations fiscales.
• Choisir votre régime fiscal : micro-BIC par défaut, ou régime réel sur option (voir notre guide micro-BIC ou réel).
• Déclarer vos loyers chaque année au printemps : sur la déclaration 2042 C PRO au micro-BIC, ou via la liasse 2031 et ses annexes au réel.
• Payer la cotisation foncière des entreprises (CFE) si vous y êtes soumis (voir notre guide CFE).

Les obligations du bailleur en meublé

• Un bail écrit conforme au modèle de bail meublé, avec l'inventaire du mobilier et l'état des lieux.
• Un logement décent : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus être proposé à la location comme résidence principale, meublé compris ; le seuil passera aux logements F en 2028.
• Un dépôt de garantie plafonné à deux mois de loyer hors charges pour un bail meublé de résidence principale.
• Les diagnostics habituels à annexer au bail (performance énergétique, électricité et gaz selon l'âge des installations, risques, plomb pour les logements anciens).

LMNP en nom propre ou en société ?

Le LMNP se pratique en nom propre, ou en indivision. Louer en meublé à travers une SCI n'est pas neutre : la location meublée étant une activité commerciale, une SCI qui la pratique de façon habituelle devient en principe soumise à l'impôt sur les sociétés, avec d'autres règles d'amortissement et de plus-value. C'est un montage à faire étudier avant l'achat, pas après.

Les avantages du statut, en résumé

• Des loyers en général plus élevés qu'en location nue pour une même surface.
• Au régime réel, l'amortissement qui réduit fortement, voire annule, l'impôt sur les loyers pendant des années.
• Un bail d'un an (neuf mois pour un étudiant) qui donne plus de souplesse que le bail vide de trois ans.
• Une plus-value imposée comme celle d'un particulier, avec les abattements pour durée de détention.

Ce qui change en 2026

La loi de finances 2026, promulguée le 20 février 2026, n'a pas modifié le cœur du statut : le plafond du micro-BIC est revalorisé à 83 600 € de recettes pour les revenus 2026, l'abattement reste de 50 % en location classique, et l'amortissement du régime réel est maintenu (l'amendement qui voulait le plafonner a été écarté).

Deux changements récents restent à connaître : depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente (sauf résidences étudiantes, seniors et EHPAD), et depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, les prélèvements sociaux sur les revenus de location meublée non professionnelle sont de 18,6 %. Détail sur la fiche Service Public sur les revenus d'une location meublée.

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