Investir en LMNP dans les Pyrénées-Atlantiques : loyers, prix et rendement
Où acheter pour louer meublé dans le département des Pyrénées-Atlantiques ? Voici, commune par commune, ce que coûte un appartement, ce qu'il se loue et le rendement brut que cela représente.
- Chiffres publics sourcés : DVF, Carte des loyers, zonage ABC
- Règles fiscales 2026 vérifiées sur les textes officiels
- Étude de votre projet gratuite et sans engagement
Projet LMNP : Pyrénées-Atlantiques
Investir en location meublée dans le département des Pyrénées-Atlantiques
Prix au m²
La médiane des ventes d'appartements sur cinq ans, commune par commune, d'après les Statistiques DVF.
Loyer au m²
Le loyer d'annonce moyen, charges comprises, pour l'ensemble des appartements et pour les T1-T2.
Rendement brut
Loyer annuel rapporté au prix d'achat : un repère pour comparer les communes du département des Pyrénées-Atlantiques.
Investir en LMNP dans le département des Pyrénées-Atlantiques, c'est choisir entre des villes aux profils variés : Pau, Bayonne, Biarritz. Prix et loyers n'y évoluent pas au même rythme, d'où l'intérêt de comparer.
Dans un même département, le rendement brut peut varier du simple au double : les villes aux prix élevés rapportent moins en pourcentage, mais se louent en général plus facilement.
La fiscalité du LMNP en 2026
Micro-BIC ou réel ? Le premier retient un abattement forfaitaire de 50 % jusqu'à 83 600 € de loyers en 2026 ; le second déduit les vraies charges et l'amortissement, souvent jusqu'à effacer l'impôt pendant plusieurs années.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Plafond de recettes 2026 | 83 600 € (15 000 € meublé de tourisme non classé) | Aucun |
| Ce qui est déduit | Abattement forfaitaire de 50 % (30 % tourisme non classé) | Charges réelles et amortissement |
| Amortissement du bien | Non | Oui, hors terrain, plus le mobilier |
| Déclaration | 2042 C PRO | Liasse 2031 et annexes 2033 |
| Comptabilité | Non | Oui, souvent confiée à un expert-comptable |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers | Régime des particuliers, amortissements réintégrés |
Pour un meublé de tourisme non classé, le micro-BIC est limité en 2026 à 15 000 € de recettes, avec un abattement de 30 %.
Plus-value : la réforme à connaître
Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. La plus-value reste soumise au régime des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention.
Les biens en résidence étudiante, résidence seniors ou EHPAD échappent à cette réintégration.
Passer des chiffres au projet
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Un rendement brut ne dit rien des charges de copropriété, de la taxe foncière ni des travaux : demandez ces chiffres avant toute offre.
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Prix, loyers et rendement dans les Pyrénées-Atlantiques
Prix médian des appartements dans les Pyrénées-Atlantiques : 3 257 € le m² (France : 3 342 €). Loyer moyen : 12,9 € le m², et 14,7 € pour un T1-T2. Rendement brut indicatif : 4,8 %. Nous étudions 47 communes du département.
C'est proche de la moyenne française (5,3 %) : ni marché bradé, ni marché hors de prix.
Les communes des Pyrénées-Atlantiques en chiffres
| Commune | Prix au m² | Loyer au m² | Rendement brut | Zonage |
|---|---|---|---|---|
| Pau | 2 048 € | 12,0 € | 7,0 % | B1 |
| Bayonne | 4 022 € | 13,8 € | 4,1 % | B1 |
| Biarritz | 7 386 € | 16,4 € | 2,7 % | A |
Les chiffres ci-dessus sont des moyennes : un bien précis peut s'en écarter nettement selon son quartier, son état et sa surface.
Pyrénées-Atlantiques comparé à la France
| Indicateur | Pyrénées-Atlantiques / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 3 257 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 12,9 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 14,7 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 4,8 %5,3 % |
Questions fréquentes : LMNP dans le département des Pyrénées-Atlantiques
Où investir en LMNP dans le département des Pyrénées-Atlantiques ?
Le tableau de cette page classe les communes du département des Pyrénées-Atlantiques par prix, loyer et rendement brut indicatif. Un rendement élevé traduit souvent des prix bas ; croisez-le avec la taille de la ville, le zonage et la demande locative avant de choisir.
Les règles du LMNP changent-elles d'un département à l'autre ?
Non. Le statut, le micro-BIC, le régime réel et l'imposition de la plus-value sont nationaux. Ce qui varie localement, ce sont les prix, les loyers, le zonage et, pour la location touristique, les règles fixées par chaque commune.
D'où viennent les chiffres du département des Pyrénées-Atlantiques ?
Les prix proviennent des Statistiques DVF (Etalab), les loyers de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique, le zonage de la liste officielle des communes. Le détail du calcul est expliqué sur notre page sources et méthode.
Faut-il un expert-comptable pour un LMNP ?
Ce n'est pas obligatoire. Au micro-BIC, la déclaration est simple. Au régime réel, la liasse fiscale et le calcul de l'amortissement sont plus techniques : beaucoup de loueurs en meublé confient cette tâche à un expert-comptable, dont les honoraires sont déductibles.
Les secteurs des Pyrénées-Atlantiques
Les communes étudiées sont regroupées en 3 bassins de vie, nommés d'après leur ville principale : une façon simple de comparer des marchés voisins.
Point plein : page en ligne, cliquable. Point pâle : commune à venir. Taille selon la population · Sources : découpage administratif officiel, notre méthode
Secteur de Pau 1 commune en ligne
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Pour situer le département dans sa région, voir investissement locatif meublé en Nouvelle-Aquitaine.
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