Investir en LMNP à Epagny Metz-Tessy : loyers, prix et rendement

Epagny Metz-Tessy (8 454 habitants) est un marché de proximité : peu d'annonces, des prix d'achat modérés, et une demande qui dépend d'abord des employeurs et des établissements du secteur. Un LMNP s'y étudie au cas par cas, avec les chiffres qui suivent.

Le marché locatif d'Epagny Metz-Tessy en un chiffre : 23 % des ménages sont locataires d'un bailleur privé, sur 3 816 résidences principales recensées par l'Insee.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 21 % des résidences principales, et 5,0 % des logements de la commune sont vacants.

Un LMNP se juge sur trois chiffres : le prix d'achat tout compris, le loyer que le marché accepte, et ce qu'il reste après charges et impôts. Les deux premiers dépendent entièrement de la ville.

Le formulaire prend une minute. Votre demande est transmise à un partenaire spécialisé ; vous restez libre de donner suite ou non.

Comparer deux villes au seul prix d'achat est trompeur. Ce qui compte, c'est le rapport entre ce que vous payez et ce que le bien rapporte : c'est ce que mesure le rendement brut.

LMNP à Epagny Metz-Tessy : prix au m², loyer et rendement brut

Le prix médian d'un appartement à Epagny Metz-Tessy est de 5 302 € le m² sur 593 transactions en cinq ans. Avec un loyer moyen de 19,6 € le m² par mois, charges comprises, on obtient un rendement brut indicatif de 4,4 %.

Concrètement, un studio de 25 m² se loue autour de 570 € par mois à Epagny Metz-Tessy (loyer d'un T1-T2 : 22,6 € le m²), pour un prix d'achat de l'ordre de 133 000 € hors frais de notaire.

Epagny Metz-Tessy relève de la zone A du zonage ABC, qui signale un marché du logement tendu : forte demande, loyers et prix élevés.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

Comment sont imposés les loyers d'un meublé

Un loueur en meublé n'a pas de revenus fonciers : ses loyers sont des bénéfices industriels et commerciaux. Sans démarche de sa part, il relève du micro-BIC tant que ses recettes 2026 restent sous 83 600 € ; l'administration retranche alors 50 % et impose le solde.

Le régime réel s'obtient sur option. Sa force est l'amortissement : une part du prix du bâti et du mobilier est déduite chaque année, en plus des charges effectives. Pour un bien financé à crédit, l'impôt sur les loyers est fréquemment nul.

Sur le résultat imposable, quel que soit le régime, s'appliquent l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, portés à 18,6 % sur les revenus de location meublée par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (17,2 % pour la location nue).

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Plus-value LMNP : la réforme de 2025

En LMNP, la plus-value de cession n'est pas celle d'une entreprise mais celle d'un particulier. Le temps joue pour le vendeur : plus la détention est longue, plus les abattements réduisent la note, jusqu'à zéro après 30 ans.

Depuis le 15 février 2025, un vendeur qui a déduit des amortissements au réel les voit réintégrés dans le calcul de sa plus-value. L'économie d'impôt réalisée pendant la location est ainsi en partie reprise au moment de la vente.

À noter : la réintégration épargne les résidences étudiantes, les résidences seniors et les EHPAD, un argument de plus pour ces formules gérées.

Quel bien acheter pour un LMNP ?

Beaucoup d'investisseurs commencent par un studio : mise de départ limitée, ameublement peu coûteux, loyer au m² supérieur à celui des grandes surfaces. Le revers est un turnover plus élevé, donc un peu plus de gestion.

Le T2 attire des locataires qui s'installent : couples, salariés mutés, jeunes ménages. Le loyer au m² est un peu inférieur à celui d'un studio, mais les baux sont plus longs et la vacance plus rare.

Reste la résidence services : l'exploitant loue et entretient, vous percevez un loyer fixé au bail commercial. Ces biens échappent à la réintégration des amortissements à la revente, ce qui les rend plus attractifs depuis 2025.

Un bien à louer se choisit avec les yeux du locataire : transports, commerces, luminosité, calme. Un appartement qui plaît se loue plus cher et plus vite.

Pour en savoir plus sur la commune, sa population et son histoire, consultez la page Epagny Metz-Tessy sur Wikipédia.

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