Investir en LMNP à Saint-Étienne : loyers, prix et rendement

Saint-Étienne (172 718 habitants) concentre une grande partie de l'emploi et de l'enseignement supérieur du département de la Loire. Pour un investisseur en location meublée, c'est un marché profond, mais aussi un marché où les prix d'achat pèsent lourd sur le rendement.

À Saint-Étienne, le parc privé loge 40 % des 86 292 ménages recensés par l'Insee, et les locataires toutes catégories représentent 59 %. Un investisseur en LMNP s'adresse d'abord à eux.

Deux chiffres à retenir avant de visiter : 27 % de studios et deux-pièces parmi les résidences principales, et 12,2 % de vacance. Le premier dit ce que l'on trouve à acheter, le second si le marché absorbe l'offre.

Le vivier étudiant de Saint-Étienne compte 22 824 inscrits (rentrée 2024, 13,2 pour 100 habitants). Chaque rentrée relance la demande de petites surfaces meublées près des campus.

Les petites surfaces se louent plus cher au m² que les grandes : c'est pourquoi le studio et le T2 dominent la location meublée. Leur prix au m² à l'achat est lui aussi plus élevé, ce qui réduit l'écart.

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Au micro-BIC, l'abattement de 50 % est forfaitaire : vos vraies charges n'y changent rien. Au réel, chaque dépense justifiée compte, et l'amortissement s'y ajoute.

Ce que coûte et ce que rapporte un appartement à Saint-Étienne

À Saint-Étienne, il faut compter en médiane 1 210 € le m² pour acheter un appartement, pour un loyer moyen de 9,9 € le m². D'où un rendement brut indicatif de 9,8 %, avant charges, vacance et impôts.

Prenons le cas le plus courant, un studio de 25 m². Au loyer des petites surfaces de Saint-Étienne (11,4 € le m²), il rapporte autour de 290 € par mois ; au prix médian, il coûte environ 30 000 €, frais en sus.

Saint-Étienne est en zone B2 : un marché intermédiaire, avec des prix plus accessibles. La demande locative y existe mais demande d'être bien ciblée.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

Comment sont imposés les loyers d'un meublé

Un loueur en meublé n'a pas de revenus fonciers : ses loyers sont des bénéfices industriels et commerciaux. Sans démarche de sa part, il relève du micro-BIC tant que ses recettes 2026 restent sous 83 600 € ; l'administration retranche alors 50 % et impose le solde.

Le régime réel s'obtient sur option. Sa force est l'amortissement : une part du prix du bâti et du mobilier est déduite chaque année, en plus des charges effectives. Pour un bien financé à crédit, l'impôt sur les loyers est fréquemment nul.

Sur le résultat imposable, quel que soit le régime, s'appliquent l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, portés à 18,6 % sur les revenus de location meublée par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (17,2 % pour la location nue).

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Plus-value LMNP : la réforme de 2025

En LMNP, la plus-value de cession n'est pas celle d'une entreprise mais celle d'un particulier. Le temps joue pour le vendeur : plus la détention est longue, plus les abattements réduisent la note, jusqu'à zéro après 30 ans.

Depuis le 15 février 2025, un vendeur qui a déduit des amortissements au réel les voit réintégrés dans le calcul de sa plus-value. L'économie d'impôt réalisée pendant la location est ainsi en partie reprise au moment de la vente.

À noter : la réintégration épargne les résidences étudiantes, les résidences seniors et les EHPAD, un argument de plus pour ces formules gérées.

Quel bien acheter pour un LMNP ?

Beaucoup d'investisseurs commencent par un studio : mise de départ limitée, ameublement peu coûteux, loyer au m² supérieur à celui des grandes surfaces. Le revers est un turnover plus élevé, donc un peu plus de gestion.

Le T2 attire des locataires qui s'installent : couples, salariés mutés, jeunes ménages. Le loyer au m² est un peu inférieur à celui d'un studio, mais les baux sont plus longs et la vacance plus rare.

Reste la résidence services : l'exploitant loue et entretient, vous percevez un loyer fixé au bail commercial. Ces biens échappent à la réintégration des amortissements à la revente, ce qui les rend plus attractifs depuis 2025.

Pensez à l'assurance propriétaire non occupant et, si vous le souhaitez, à une garantie loyers impayés. Ces coûts entrent dans vos charges déductibles au régime réel.

Histoire, économie, quartiers : la page Saint-Étienne de Wikipédia complète utilement ces chiffres.

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