Investir en LMNP à Montauban : loyers, prix et rendement
Acheter un studio ou un T2 à louer meublé à Montauban : prix au m², loyer de marché, rendement brut et zonage, pour juger la ville avant de chercher un bien.
- Chiffres officiels : prix DVF, loyers de la Carte des loyers et zonage ABC de Montauban, sources citées.
- Règles 2026 : micro-BIC, régime réel, amortissement et revente, vérifiés sur les textes.
- Étude gratuite : votre projet étudié par un partenaire spécialisé, sans engagement.
Investissement locatif à Montauban
Montauban (61 919 habitants, département du Tarn-et-Garonne) est un marché de taille intermédiaire. On y achète en général moins cher qu'en métropole ; la demande locative, elle, dépend beaucoup de l'emploi local et des établissements d'enseignement.
Qui habite Montauban ? Sur 28 856 ménages, 55 % possèdent leur logement et 43 % le louent. Les locataires du parc privé, 32 % des ménages, forment la clientèle naturelle d'un meublé.
Structure du parc : 17 % de résidences principales d'une ou deux pièces, un taux de vacance de 11,1 %. Un taux bas signale une demande qui absorbe l'offre, un taux élevé invite à la prudence sur le délai de relocation.
Le vivier étudiant de Montauban compte 2 041 inscrits (rentrée 2024, 3,3 pour 100 habitants). Chaque rentrée relance la demande de petites surfaces meublées près des campus.
Les petites surfaces se louent plus cher au m² que les grandes : c'est pourquoi le studio et le T2 dominent la location meublée. Leur prix au m² à l'achat est lui aussi plus élevé, ce qui réduit l'écart.
Nos pages donnent les repères ; pour un projet concret, un partenaire spécialisé peut vous accompagner. Demandez une étude gratuite, sans engagement.
Au micro-BIC, l'abattement de 50 % est forfaitaire : vos vraies charges n'y changent rien. Au réel, chaque dépense justifiée compte, et l'amortissement s'y ajoute.
Investissement locatif à Montauban : les chiffres
Les ventes d'appartements enregistrées à Montauban sur cinq ans (2 251 transactions) donnent un prix médian de 1 911 € le m². Face à un loyer moyen de 11,3 € le m², cela représente un rendement brut indicatif de 7,1 %.
Pour un premier investissement, le studio de 25 m² sert de repère : loué environ 340 € par mois à Montauban (T1-T2 à 13,4 € le m²), acheté autour de 48 000 € au prix médian.
Le zonage ABC place Montauban en zone B1, celle des grandes agglomérations et des villes où la demande de logements reste soutenue.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
Fiscalité LMNP 2026 : micro-BIC ou réel
En location meublée, l'impôt se calcule dans la catégorie des BIC. Le régime micro-BIC vise les recettes inférieures à 83 600 € en 2026 et applique un abattement de 50 % ; pour un meublé de tourisme non classé, le plafond est ramené à 15 000 € et l'abattement à 30 %.
Choisir le réel, c'est tenir une comptabilité, liasse 2031 et annexes 2033, le plus souvent avec un expert-comptable. En contrepartie, l'amortissement du logement (hors terrain) et des meubles s'ajoute aux charges déductibles ; il ne crée pas de déficit mais se reporte sans limite.
Attention au changement de régime : l'option pour le réel se formule à temps et vaut pour l'année entière. Faites vos calculs avant la déclaration de printemps.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Plafond de recettes 2026 | 83 600 € (15 000 € meublé de tourisme non classé) | Aucun |
| Ce qui est déduit | Abattement forfaitaire de 50 % (30 % tourisme non classé) | Charges réelles et amortissement |
| Amortissement du bien | Non | Oui, hors terrain, plus le mobilier |
| Déclaration | 2042 C PRO | Liasse 2031 et annexes 2033 |
| Comptabilité | Non | Oui, souvent confiée à un expert-comptable |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers | Régime des particuliers, amortissements réintégrés |
Étudier mon projet à Montauban
Anticiper la revente d'un meublé
Vendre un bien loué en LMNP relève du régime des plus-values des particuliers : l'abattement pour durée de détention efface l'impôt sur le revenu après 22 ans et les prélèvements sociaux après 30 ans.
La loi de finances 2025 a introduit une réintégration : les amortissements pratiqués pendant la location diminuent le prix d'achat retenu pour les cessions postérieures au 15 février 2025. La plus-value taxable s'en trouve mécaniquement augmentée.
Exception notable : les biens situés en résidence services pour étudiants, résidence seniors ou EHPAD ne sont pas concernés par cette réintégration.
LMNP : quel type de logement viser ?
Le bien classique du LMNP reste la petite surface. Proche d'une université ou d'une gare, un studio se reloue en quelques jours. Il faut en revanche accepter des changements de locataires fréquents et l'entretien qui va avec.
Entre studio et famille, le T2 occupe une place utile : loyer soutenu, séjours plus longs, liquidité correcte à la revente. C'est souvent le second achat de l'investisseur en meublé.
En résidence gérée, vous achetez un lot et le confiez à un exploitant par bail commercial. L'avantage : aucune recherche de locataire. Le risque : la santé financière du gestionnaire et les conditions de renouvellement du bail.
Méfiez-vous des rendements affichés sur les annonces de vente : ils sont souvent bruts, parfois calculés sur un loyer optimiste. Refaites le calcul avec les loyers réels du quartier.
Un complément utile sur la commune, son histoire et ses quartiers : Montauban sur Wikipédia.
Une minute pour décrire votre projet, un partenaire spécialisé pour l'étudier : c'est gratuit.
Montauban face à ses voisines : la carte des rendements
Parmi les 20 communes voisines dont le rendement est calculable, 10 affichent un rendement brut supérieur à celui de Montauban (7,1 %). Le plus élevé est relevé à Moissac, à 24 km, avec 11,0 %.
Ces pourcentages sont des rendements bruts, issus des moyennes communales. Ils servent à comparer des territoires, pas à juger un appartement précis, dont le prix, l'étage et l'état changent tout.
Montauban comparée au département et à la France
| Indicateur | Montauban / Tarn-et-Garonne / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 1 911 €1 762 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 11,3 €10,5 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 13,4 €12,8 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 7,1 %7,2 %5,3 % |
Prix des appartements à Montauban depuis 2021
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 1 767 € |
| 2022 | 1 937 € |
| 2023 | 1 986 € |
| 2024 | 1 971 € |
| 2025 | 2 004 € |
De 1 767 € le m² en 2021 à 2 004 € en 2025 : les appartements de Montauban ont pris +13,4 %, quand la moyenne française évoluait de +3,2 %.
Votre calcul de rendement à Montauban
Le calcul ci-dessous part des moyennes de Montauban pour un studio de 25 m². Modifiez prix, loyer, charges et taux d'emprunt pour obtenir le rendement net avant impôt du bien que vous visez ; tout reste dans votre navigateur.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Montauban pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Questions fréquentes sur le LMNP
Le LMNP est-il rentable à Montauban ?
Nos pages indiquent un rendement brut indicatif, calculé avec le loyer d'annonce moyen et le prix médian des appartements de Montauban. C'est un repère pour comparer les villes. La rentabilité réelle d'un bien dépend de son prix exact, des travaux, des charges, de la vacance et de votre fiscalité.
Faut-il une autorisation pour louer un logement meublé ?
Une location meublée à l'année comme résidence principale du locataire ne demande pas d'autorisation de la mairie, sauf si la commune a instauré un permis de louer. La location touristique de courte durée obéit à d'autres règles (déclaration, parfois numéro d'enregistrement ou changement d'usage) : renseignez-vous auprès de la mairie concernée.
Quel régime fiscal choisir pour un meublé ?
Les règles sont nationales. Jusqu'à 83 600 € de loyers en 2026, le micro-BIC applique un abattement de 50 %. Le régime réel permet de déduire les charges réelles et d'amortir le bien : il est souvent plus favorable dès que les charges et l'amortissement dépassent la moitié des loyers.
Quel type de bien acheter pour un LMNP ?
Les petites surfaces (studio, T1, T2) sont les plus recherchées en location meublée : étudiants, jeunes actifs, salariés en mobilité. Le loyer au m² y est plus élevé. Vérifiez la demande locale (université, bassin d'emploi, transports) avant d'acheter.
Dois-je déclarer mon activité de loueur en meublé ?
Oui. Une location meublée est une activité commerciale : elle se déclare sur le guichet unique des formalités des entreprises, qui attribue un numéro SIRET. Les loyers se déclarent ensuite chaque année, sur la 2042 C PRO en micro-BIC ou sur la liasse 2031 au régime réel.
Les chiffres de Montauban sont-ils à jour ?
Les prix proviennent des Statistiques DVF publiées par Etalab (mise à jour de juillet 2026, cinq ans de ventes), les loyers de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique, le zonage de la liste officielle en vigueur au 26 juin 2026. Chaque source est liée sur la page.
Vous hésitez entre plusieurs villes ? La page investir en LMNP dans le Tarn-et-Garonne classe les communes du département par prix, loyer et rendement. Pour une vue régionale, consultez LMNP en Occitanie.