Investir en LMNP à Pibrac : loyers, prix et rendement

Commune de 8 678 habitants du département de la Haute-Garonne, Pibrac peut convenir à un investissement LMNP ciblé : logement pour un salarié du bassin d'emploi, pour un apprenti, ou pour un séjour professionnel de quelques mois.

Le marché locatif de Pibrac en un chiffre : 18 % des ménages sont locataires d'un bailleur privé, sur 3 687 résidences principales recensées par l'Insee.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 8 % des résidences principales, et 4,4 % des logements de la commune sont vacants.

En location meublée, le loyer d'un petit logement est en général plus élevé que celui d'un logement vide équivalent. C'est l'un des deux ressorts du LMNP, avec la fiscalité.

Le formulaire prend une minute. Votre demande est transmise à un partenaire spécialisé ; vous restez libre de donner suite ou non.

Comparer deux villes au seul prix d'achat est trompeur. Ce qui compte, c'est le rapport entre ce que vous payez et ce que le bien rapporte : c'est ce que mesure le rendement brut.

LMNP à Pibrac : prix au m², loyer et rendement brut

Le prix médian d'un appartement à Pibrac est de 2 770 € le m² sur 148 transactions en cinq ans. Avec un loyer moyen de 12,5 € le m² par mois, charges comprises, on obtient un rendement brut indicatif de 5,4 %.

Concrètement, un studio de 25 m² se loue autour de 370 € par mois à Pibrac (loyer d'un T1-T2 : 14,6 € le m²), pour un prix d'achat de l'ordre de 69 000 € hors frais de notaire.

Pibrac est classée en zone B1 : un marché tendu, sans atteindre le niveau des grandes métropoles. C'est souvent là que l'équilibre entre prix et loyers est le plus intéressant.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

Micro-BIC ou régime réel : quelle fiscalité pour votre meublé ?

En LMNP, vous déclarez vos loyers en BIC. Au micro-BIC (recettes 2026 jusqu'à 83 600 €), seule la moitié des loyers est imposée après l'abattement forfaitaire de 50 %. Pour un meublé de tourisme non classé, le plafond tombe à 15 000 € et l'abattement à 30 %.

Le régime réel, sur option, change la donne : vous déduisez vos charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, travaux, frais de gestion, expert-comptable) et surtout l'amortissement du bien, hors terrain, et du mobilier. Tant que ces montants égalent les loyers, vous ne payez pas d'impôt sur votre location.

Le débat sur un plafonnement de l'amortissement n'a pas abouti : la loi de finances 2026, promulguée le 20 février 2026, laisse le régime réel du LMNP en l'état.

Étudier mon projet LMNP

LMNP et revente : les règles depuis 2025

Le LMNP garde un avantage à la sortie : la plus-value relève du régime des particuliers, et non de celui des entreprises. Plus vous gardez le bien longtemps, plus les abattements réduisent l'impôt, jusqu'à l'exonération totale après 30 ans.

Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel sont ajoutés à la plus-value imposable lors de la vente. La réforme ne supprime pas l'intérêt du réel, mais elle impose de raisonner sur toute la durée de détention.

Une exception subsiste pour les résidences services destinées aux étudiants, aux seniors et aux personnes dépendantes : leurs propriétaires ne réintègrent pas les amortissements.

Choisir son bien en location meublée

Le studio et le T1 restent les biens phares de la location meublée : loyer au m² élevé, forte demande des étudiants et des jeunes actifs, ticket d'entrée limité. Leur défaut : une rotation fréquente des locataires.

Le T2 est un bon compromis : loyer encore soutenu, locataires plus stables qu'en studio, revente plus facile auprès des propriétaires occupants.

Autre formule, la résidence services : étudiante, seniors ou d'affaires, elle est exploitée par un gestionnaire qui vous verse un loyer dans le cadre d'un bail commercial. Zéro recherche de locataire, mais une dépendance totale à la solidité de l'exploitant.

En copropriété, lisez le règlement et les derniers procès-verbaux d'assemblée générale : travaux votés, ravalement à venir ou restrictions d'usage peuvent peser sur votre projet.

Pour en savoir plus sur la commune, sa population et son histoire, consultez la page Pibrac sur Wikipédia.

Investir en location meublée : obtenez un avis gratuit sur votre projet, sans engagement.

Chiffrer mon investissement à Pibrac