Investir en LMNP à Montlouis-sur-Loire : loyers, prix et rendement

Montlouis-sur-Loire est une commune d'environ 11 048 habitants du département de l'Indre-et-Loire. Sur un marché de cette taille, un investissement en meublé se prépare avec soin : le prix d'achat est souvent attractif, mais la demande locative doit être vérifiée.

Les chiffres du recensement 2022 situent la demande : 30 % des 4 849 ménages de Montlouis-sur-Loire sont locataires, et 15 % louent à un bailleur privé. C'est dans ce dernier segment que se joue la location meublée.

La vacance atteint 5,0 % à Montlouis-sur-Loire, ce qui décrit un marché tendu, où les logements trouvent vite preneur. Les logements d'une ou deux pièces, cœur de cible du meublé, représentent 8 % des résidences principales.

Avant de viser un rendement, fixez-vous un loyer réaliste : celui des annonces comparables dans le quartier, et non celui que vous espérez. C'est la règle qui évite les mauvaises surprises en LMNP.

Si vous avez déjà un bien en vue, ou une simple enveloppe de budget, remplissez le formulaire : un partenaire spécialisé reviendra vers vous pour en parler.

Comparer deux villes au seul prix d'achat est trompeur. Ce qui compte, c'est le rapport entre ce que vous payez et ce que le bien rapporte : c'est ce que mesure le rendement brut.

Montlouis-sur-Loire en chiffres : prix, loyers et rendement

À Montlouis-sur-Loire, un appartement se vend en médiane 2 633 € le m² (sur 72 ventes en cinq ans) et se loue en moyenne 13,2 € le m² par mois, charges comprises. Le rendement brut indicatif ressort à 6,0 %.

Un studio de 25 m² à Montlouis-sur-Loire donne un ordre de grandeur parlant : 370 € par mois de loyer charges comprises, contre un prix d'achat d'environ 66 000 € avant frais.

Le zonage ABC place Montlouis-sur-Loire en zone B1, celle des grandes agglomérations et des villes où la demande de logements reste soutenue.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

LMNP : choisir entre micro-BIC et régime réel

Le point de départ fiscal du LMNP est simple : les loyers sont des BIC, et le micro-BIC s'applique par défaut jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026. La moitié des loyers est imposée, l'autre moitié est réputée couvrir les charges grâce à l'abattement de 50 %.

Au réel, le fisc ne retient plus un forfait mais vos dépenses réelles, auxquelles s'ajoute l'amortissement du bien et de son équipement. Plus de formalités, une comptabilité à produire, mais une base imposable souvent très inférieure à celle du micro-BIC.

Repère utile : le réel devient intéressant dès que charges et amortissement dépassent la moitié des loyers, soit l'abattement du micro-BIC. Avec un emprunt, c'est presque toujours le cas les premières années.

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Revendre un bien LMNP : ce qui a changé

Le régime des plus-values immobilières des particuliers s'applique à la revente d'un meublé non professionnel : abattements progressifs, exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans.

Ce cadre a été modifié par la loi de finances pour 2025 : pour les ventes conclues depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont retranchés du prix d'acquisition, ce qui gonfle la plus-value imposable.

Les investisseurs en résidence services (étudiants, seniors, EHPAD) sont exclus de la réforme : pour eux, les amortissements ne sont pas réintégrés.

Studio, T2 ou résidence services : que choisir ?

Les studios et T1 tiennent le haut du marché meublé : forte demande, rendement au m² élevé, revente facile aux autres investisseurs. Leur limite tient à la durée des baux, souvent courte.

Avec un deux-pièces, on gagne en stabilité ce que l'on perd en loyer au m². Moins de relocations, moins de frais, et à la revente un public élargi aux propriétaires occupants.

Troisième voie, la résidence services : bail commercial avec un gestionnaire, loyer versé que le logement soit occupé ou non selon les clauses. Lisez attentivement le bail avant de signer.

En copropriété, lisez le règlement et les derniers procès-verbaux d'assemblée générale : travaux votés, ravalement à venir ou restrictions d'usage peuvent peser sur votre projet.

Pour mieux connaître la ville avant d'y investir, voir la page Montlouis-sur-Loire sur Wikipédia.

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