Investir en LMNP à Mions : loyers, prix et rendement

Avec 13 707 habitants, Mions est un petit marché locatif. Le prix d'entrée y est souvent plus bas qu'en ville, ce qui peut donner un rendement brut élevé ; la vacance entre deux locataires reste le point à surveiller.

Qui habite Mions ? Sur 5 390 ménages, 70 % possèdent leur logement et 28 % le louent. Les locataires du parc privé, 12 % des ménages, forment la clientèle naturelle d'un meublé.

Structure du parc : 8 % de résidences principales d'une ou deux pièces, un taux de vacance de 3,3 %. Un taux bas signale une demande qui absorbe l'offre, un taux élevé invite à la prudence sur le délai de relocation.

Le rendement d'un meublé se joue d'abord à l'achat : un bien payé trop cher ne sera jamais rentable, même bien loué. Comparer le prix au m² de la commune à celui de ses voisines est un premier réflexe utile.

Un projet LMNP se précise vite avec quelqu'un qui connaît le marché. Décrivez le vôtre : c'est gratuit, et vous n'êtes engagé à rien.

Un point souvent négligé : les frais de notaire, les travaux et l'ameublement entrent dans le calcul de l'amortissement ou des charges au réel. Gardez toutes les factures.

Investissement locatif à Mions : les chiffres

Les ventes d'appartements enregistrées à Mions sur cinq ans (245 transactions) donnent un prix médian de 3 814 € le m². Face à un loyer moyen de 15,2 € le m², cela représente un rendement brut indicatif de 4,8 %.

Pour un premier investissement, le studio de 25 m² sert de repère : loué environ 460 € par mois à Mions (T1-T2 à 18,3 € le m²), acheté autour de 95 000 € au prix médian.

Le zonage ABC place Mions en zone B1, celle des grandes agglomérations et des villes où la demande de logements reste soutenue.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

Fiscalité LMNP 2026 : micro-BIC ou réel

En location meublée, l'impôt se calcule dans la catégorie des BIC. Le régime micro-BIC vise les recettes inférieures à 83 600 € en 2026 et applique un abattement de 50 % ; pour un meublé de tourisme non classé, le plafond est ramené à 15 000 € et l'abattement à 30 %.

Choisir le réel, c'est tenir une comptabilité, liasse 2031 et annexes 2033, le plus souvent avec un expert-comptable. En contrepartie, l'amortissement du logement (hors terrain) et des meubles s'ajoute aux charges déductibles ; il ne crée pas de déficit mais se reporte sans limite.

Attention au changement de régime : l'option pour le réel se formule à temps et vaut pour l'année entière. Faites vos calculs avant la déclaration de printemps.

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Anticiper la revente d'un meublé

Vendre un bien loué en LMNP relève du régime des plus-values des particuliers : l'abattement pour durée de détention efface l'impôt sur le revenu après 22 ans et les prélèvements sociaux après 30 ans.

La loi de finances 2025 a introduit une réintégration : les amortissements pratiqués pendant la location diminuent le prix d'achat retenu pour les cessions postérieures au 15 février 2025. La plus-value taxable s'en trouve mécaniquement augmentée.

Exception notable : les biens situés en résidence services pour étudiants, résidence seniors ou EHPAD ne sont pas concernés par cette réintégration.

LMNP : quel type de logement viser ?

Le bien classique du LMNP reste la petite surface. Proche d'une université ou d'une gare, un studio se reloue en quelques jours. Il faut en revanche accepter des changements de locataires fréquents et l'entretien qui va avec.

Entre studio et famille, le T2 occupe une place utile : loyer soutenu, séjours plus longs, liquidité correcte à la revente. C'est souvent le second achat de l'investisseur en meublé.

En résidence gérée, vous achetez un lot et le confiez à un exploitant par bail commercial. L'avantage : aucune recherche de locataire. Le risque : la santé financière du gestionnaire et les conditions de renouvellement du bail.

Avant d'acheter, vérifiez quatre points : le diagnostic de performance énergétique (un logement classé G ne peut plus être proposé en nouvelle location depuis 2025), l'état de la copropriété, les charges annuelles et le montant de la taxe foncière.

Un complément utile sur la commune, son histoire et ses quartiers : Mions sur Wikipédia.

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