Investir en LMNP à Saint-Priest : loyers, prix et rendement

Avec ses 48 822 habitants, Saint-Priest fait partie des villes moyennes du département du Rhône. Pour un LMNP, ce type de marché combine des prix d'achat plus accessibles et une clientèle locative stable : salariés, étudiants, personnes en mobilité.

Sur les 20 626 ménages recensés à Saint-Priest, 50 % sont propriétaires et 49 % locataires, dont 22 % dans le parc privé (Insee, recensement 2022).

Côté offre, 18 % des résidences principales comptent une ou deux pièces ; le taux de logements vacants atteint 7,9 %.

Les petites surfaces se louent plus cher au m² que les grandes : c'est pourquoi le studio et le T2 dominent la location meublée. Leur prix au m² à l'achat est lui aussi plus élevé, ce qui réduit l'écart.

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Un point souvent négligé : les frais de notaire, les travaux et l'ameublement entrent dans le calcul de l'amortissement ou des charges au réel. Gardez toutes les factures.

Ce que coûte et ce que rapporte un appartement à Saint-Priest

À l'achat comme à la location, Saint-Priest se lit ainsi : 3 076 € le m² en médiane (2 482 ventes sur cinq ans), 15,1 € le m² par mois en loyer moyen. Rendement brut indicatif, avant charges et impôts : 5,9 %.

Pour fixer les idées : 25 m² au loyer moyen des petites surfaces de Saint-Priest (17,6 € le m²), c'est environ 440 € par mois. Au prix médian, le même studio coûte autour de 77 000 €, frais de notaire en plus.

Le zonage ABC place Saint-Priest en zone B1, celle des grandes agglomérations et des villes où la demande de logements reste soutenue.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

LMNP : choisir entre micro-BIC et régime réel

Le point de départ fiscal du LMNP est simple : les loyers sont des BIC, et le micro-BIC s'applique par défaut jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026. La moitié des loyers est imposée, l'autre moitié est réputée couvrir les charges grâce à l'abattement de 50 %.

Au réel, le fisc ne retient plus un forfait mais vos dépenses réelles, auxquelles s'ajoute l'amortissement du bien et de son équipement. Plus de formalités, une comptabilité à produire, mais une base imposable souvent très inférieure à celle du micro-BIC.

Repère utile : le réel devient intéressant dès que charges et amortissement dépassent la moitié des loyers, soit l'abattement du micro-BIC. Avec un emprunt, c'est presque toujours le cas les premières années.

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Revendre un bien LMNP : ce qui a changé

Le régime des plus-values immobilières des particuliers s'applique à la revente d'un meublé non professionnel : abattements progressifs, exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans.

Ce cadre a été modifié par la loi de finances pour 2025 : pour les ventes conclues depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont retranchés du prix d'acquisition, ce qui gonfle la plus-value imposable.

Les investisseurs en résidence services (étudiants, seniors, EHPAD) sont exclus de la réforme : pour eux, les amortissements ne sont pas réintégrés.

Studio, T2 ou résidence services : que choisir ?

Les studios et T1 tiennent le haut du marché meublé : forte demande, rendement au m² élevé, revente facile aux autres investisseurs. Leur limite tient à la durée des baux, souvent courte.

Avec un deux-pièces, on gagne en stabilité ce que l'on perd en loyer au m². Moins de relocations, moins de frais, et à la revente un public élargi aux propriétaires occupants.

Troisième voie, la résidence services : bail commercial avec un gestionnaire, loyer versé que le logement soit occupé ou non selon les clauses. Lisez attentivement le bail avant de signer.

Avant d'acheter, vérifiez quatre points : le diagnostic de performance énergétique (un logement classé G ne peut plus être proposé en nouvelle location depuis 2025), l'état de la copropriété, les charges annuelles et le montant de la taxe foncière.

Présentation générale de la commune : Saint-Priest sur Wikipédia.

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