Investir en LMNP au Havre : loyers, prix et rendement

Avec environ 166 058 habitants, Le Havre est l'un des grands marchés locatifs du département de la Seine-Maritime. Étudiants, jeunes actifs, salariés en mission : la demande de logements meublés y est large et régulière, ce qui en fait une ville à étudier de près pour un investissement LMNP.

Les chiffres du recensement 2022 situent la demande : 60 % des 82 406 ménages du Havre sont locataires, et 28 % louent à un bailleur privé. C'est dans ce dernier segment que se joue la location meublée.

La vacance atteint 10,6 % au Havre, ce qui décrit un marché où l'offre de logements dépasse la demande. Les logements d'une ou deux pièces, cœur de cible du meublé, représentent 24 % des résidences principales.

Le vivier étudiant du Havre compte 11 698 inscrits (rentrée 2024, 7,0 pour 100 habitants). Chaque rentrée relance la demande de petites surfaces meublées près des campus.

En location meublée, le loyer d'un petit logement est en général plus élevé que celui d'un logement vide équivalent. C'est l'un des deux ressorts du LMNP, avec la fiscalité.

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Comparer deux villes au seul prix d'achat est trompeur. Ce qui compte, c'est le rapport entre ce que vous payez et ce que le bien rapporte : c'est ce que mesure le rendement brut.

Le Havre en chiffres : prix, loyers et rendement

Au Havre, un appartement se vend en médiane 2 308 € le m² (sur 9 421 ventes en cinq ans) et se loue en moyenne 12,4 € le m² par mois, charges comprises. Le rendement brut indicatif ressort à 6,4 %.

Un studio de 25 m² au Havre donne un ordre de grandeur parlant : 350 € par mois de loyer charges comprises, contre un prix d'achat d'environ 58 000 € avant frais.

Le zonage ABC place Le Havre en zone B1, celle des grandes agglomérations et des villes où la demande de logements reste soutenue.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

LMNP : choisir entre micro-BIC et régime réel

Premier choix fiscal du loueur en meublé : le régime. Par défaut, le micro-BIC s'applique si vos recettes ne dépassent pas 83 600 € en 2026 ; il retient un abattement de 50 % censé couvrir vos charges. C'est simple, mais vos vraies dépenses n'y changent rien.

Opter pour le régime réel, c'est accepter plus de formalités contre une fiscalité souvent bien plus légère. L'amortissement du logement et des meubles s'ajoute aux charges : pendant des années, il peut suffire à neutraliser l'impôt sur les loyers.

Règle de décision : si vos charges réelles et l'amortissement dépassent 50 % des loyers, le réel l'emporte sur le micro-BIC. Un bien acheté à crédit franchit ce seuil dès la première année dans la plupart des cas.

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Revendre un bien LMNP : ce qui a changé

Quand vous vendez, c'est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s'applique : un abattement progressif pour durée de détention, jusqu'à l'exonération d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Mais depuis la loi de finances pour 2025, pour les ventes réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul : ils diminuent le prix d'acquisition retenu, et augmentent donc la plus-value imposable.

Le législateur a exclu les logements en résidence services (étudiants, seniors, EHPAD) de cette règle, ce qui renforce l'intérêt de ces formules gérées à la revente.

Studio, T2 ou résidence services : que choisir ?

Pour un premier LMNP, le studio reste la valeur sûre : budget contenu, demande large, ameublement simple. Le loyer au m² y est le plus élevé du marché.

Un T2 meublé attire une clientèle d'actifs qui reste souvent plusieurs années. Moins de rotation, donc moins de vacance et de frais de relocation.

Dernière option, la résidence services : le loyer est fixé par un bail commercial et versé par le gestionnaire, occupé ou non selon les clauses. La qualité de l'exploitant fait toute la différence entre un placement tranquille et un mauvais souvenir.

En copropriété, lisez le règlement et les derniers procès-verbaux d'assemblée générale : travaux votés, ravalement à venir ou restrictions d'usage peuvent peser sur votre projet.

Pour situer Le Havre au-delà des chiffres, la page Le Havre de Wikipédia décrit la commune, sa population et son activité.

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