Investir en LMNP à Mont-Saint-Aignan : loyers, prix et rendement

Mont-Saint-Aignan est une commune d'environ 20 066 habitants du département de la Seine-Maritime. Sur un marché de cette taille, un investissement en meublé se prépare avec soin : le prix d'achat est souvent attractif, mais la demande locative doit être vérifiée.

Selon le recensement de l'Insee, 49 % des 10 036 ménages de Mont-Saint-Aignan sont locataires, dont 37 % dans le parc privé, le terrain de jeu de la location meublée.

Deux repères de plus : 24 % de petits logements (une ou deux pièces) parmi les résidences principales, et un taux de vacance de 5,9 %.

Mont-Saint-Aignan accueille 21 030 étudiants inscrits dans l'enseignement supérieur (rentrée 2024), soit 104,8 pour 100 habitants : la première clientèle du studio meublé.

Un LMNP se juge sur trois chiffres : le prix d'achat tout compris, le loyer que le marché accepte, et ce qu'il reste après charges et impôts. Les deux premiers dépendent entièrement de la ville.

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Comparer deux villes au seul prix d'achat est trompeur. Ce qui compte, c'est le rapport entre ce que vous payez et ce que le bien rapporte : c'est ce que mesure le rendement brut.

Mont-Saint-Aignan en chiffres : prix, loyers et rendement

Sur cinq ans, 1 361 ventes d'appartements ont été enregistrées à Mont-Saint-Aignan, pour un prix médian de 2 353 € le m². Le loyer moyen des annonces s'établit à 13,4 € le m² par mois charges comprises : le rendement brut indicatif ressort à 6,8 %.

Sur un studio de 25 m², les chiffres de Mont-Saint-Aignan donnent un loyer d'environ 390 € par mois charges comprises, pour un achat voisin de 59 000 €.

Le zonage ABC place Mont-Saint-Aignan en zone B1, celle des grandes agglomérations et des villes où la demande de logements reste soutenue.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

LMNP : choisir entre micro-BIC et régime réel

Le point de départ fiscal du LMNP est simple : les loyers sont des BIC, et le micro-BIC s'applique par défaut jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026. La moitié des loyers est imposée, l'autre moitié est réputée couvrir les charges grâce à l'abattement de 50 %.

Au réel, le fisc ne retient plus un forfait mais vos dépenses réelles, auxquelles s'ajoute l'amortissement du bien et de son équipement. Plus de formalités, une comptabilité à produire, mais une base imposable souvent très inférieure à celle du micro-BIC.

Repère utile : le réel devient intéressant dès que charges et amortissement dépassent la moitié des loyers, soit l'abattement du micro-BIC. Avec un emprunt, c'est presque toujours le cas les premières années.

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Revendre un bien LMNP : ce qui a changé

Le régime des plus-values immobilières des particuliers s'applique à la revente d'un meublé non professionnel : abattements progressifs, exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans.

Ce cadre a été modifié par la loi de finances pour 2025 : pour les ventes conclues depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont retranchés du prix d'acquisition, ce qui gonfle la plus-value imposable.

Les investisseurs en résidence services (étudiants, seniors, EHPAD) sont exclus de la réforme : pour eux, les amortissements ne sont pas réintégrés.

Studio, T2 ou résidence services : que choisir ?

Les studios et T1 tiennent le haut du marché meublé : forte demande, rendement au m² élevé, revente facile aux autres investisseurs. Leur limite tient à la durée des baux, souvent courte.

Avec un deux-pièces, on gagne en stabilité ce que l'on perd en loyer au m². Moins de relocations, moins de frais, et à la revente un public élargi aux propriétaires occupants.

Troisième voie, la résidence services : bail commercial avec un gestionnaire, loyer versé que le logement soit occupé ou non selon les clauses. Lisez attentivement le bail avant de signer.

En copropriété, lisez le règlement et les derniers procès-verbaux d'assemblée générale : travaux votés, ravalement à venir ou restrictions d'usage peuvent peser sur votre projet.

Pour situer Mont-Saint-Aignan au-delà des chiffres, la page Mont-Saint-Aignan de Wikipédia décrit la commune, sa population et son activité.

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