Investir en LMNP à Franconville : loyers, prix et rendement

Avec 37 520 habitants, Franconville est un petit marché locatif. Le prix d'entrée y est souvent plus bas qu'en ville, ce qui peut donner un rendement brut élevé ; la vacance entre deux locataires reste le point à surveiller.

Sur les 16 242 ménages recensés à Franconville, 58 % sont propriétaires et 40 % locataires, dont 23 % dans le parc privé (Insee, recensement 2022).

Côté offre, 22 % des résidences principales comptent une ou deux pièces ; le taux de logements vacants atteint 4,5 %.

Le rendement d'un meublé se joue d'abord à l'achat : un bien payé trop cher ne sera jamais rentable, même bien loué. Comparer le prix au m² de la commune à celui de ses voisines est un premier réflexe utile.

Un projet LMNP se précise vite avec quelqu'un qui connaît le marché. Décrivez le vôtre : c'est gratuit, et vous n'êtes engagé à rien.

Un point souvent négligé : les frais de notaire, les travaux et l'ameublement entrent dans le calcul de l'amortissement ou des charges au réel. Gardez toutes les factures.

Ce que coûte et ce que rapporte un appartement à Franconville

À l'achat comme à la location, Franconville se lit ainsi : 3 036 € le m² en médiane (2 191 ventes sur cinq ans), 18,4 € le m² par mois en loyer moyen. Rendement brut indicatif, avant charges et impôts : 7,3 %.

Pour fixer les idées : 25 m² au loyer moyen des petites surfaces de Franconville (21,5 € le m²), c'est environ 540 € par mois. Au prix médian, le même studio coûte autour de 76 000 €, frais de notaire en plus.

Avec son classement en zone A, Franconville fait partie des marchés où trouver un logement est difficile. Pour un bailleur, c'est la promesse d'une vacance limitée.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

LMNP : choisir entre micro-BIC et régime réel

Premier choix fiscal du loueur en meublé : le régime. Par défaut, le micro-BIC s'applique si vos recettes ne dépassent pas 83 600 € en 2026 ; il retient un abattement de 50 % censé couvrir vos charges. C'est simple, mais vos vraies dépenses n'y changent rien.

Opter pour le régime réel, c'est accepter plus de formalités contre une fiscalité souvent bien plus légère. L'amortissement du logement et des meubles s'ajoute aux charges : pendant des années, il peut suffire à neutraliser l'impôt sur les loyers.

Règle de décision : si vos charges réelles et l'amortissement dépassent 50 % des loyers, le réel l'emporte sur le micro-BIC. Un bien acheté à crédit franchit ce seuil dès la première année dans la plupart des cas.

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Revendre un bien LMNP : ce qui a changé

Quand vous vendez, c'est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s'applique : un abattement progressif pour durée de détention, jusqu'à l'exonération d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Mais depuis la loi de finances pour 2025, pour les ventes réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul : ils diminuent le prix d'acquisition retenu, et augmentent donc la plus-value imposable.

Le législateur a exclu les logements en résidence services (étudiants, seniors, EHPAD) de cette règle, ce qui renforce l'intérêt de ces formules gérées à la revente.

Studio, T2 ou résidence services : que choisir ?

Pour un premier LMNP, le studio reste la valeur sûre : budget contenu, demande large, ameublement simple. Le loyer au m² y est le plus élevé du marché.

Un T2 meublé attire une clientèle d'actifs qui reste souvent plusieurs années. Moins de rotation, donc moins de vacance et de frais de relocation.

Dernière option, la résidence services : le loyer est fixé par un bail commercial et versé par le gestionnaire, occupé ou non selon les clauses. La qualité de l'exploitant fait toute la différence entre un placement tranquille et un mauvais souvenir.

Pensez à l'assurance propriétaire non occupant et, si vous le souhaitez, à une garantie loyers impayés. Ces coûts entrent dans vos charges déductibles au régime réel.

Présentation générale de la commune : Franconville sur Wikipédia.

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