Investir en LMNP à Évry-Courcouronnes : loyers, prix et rendement

À Évry-Courcouronnes, ville de 66 177 habitants, l'investisseur en meublé achète en général moins cher qu'en métropole sans renoncer à une demande réelle. Reste à vérifier, poste par poste, ce que loyers et prix donnent une fois rapportés l'un à l'autre.

Qui habite Évry-Courcouronnes ? Sur 26 979 ménages, 38 % possèdent leur logement et 60 % le louent. Les locataires du parc privé, 25 % des ménages, forment la clientèle naturelle d'un meublé.

Structure du parc : 29 % de résidences principales d'une ou deux pièces, un taux de vacance de 5,7 %. Un taux bas signale une demande qui absorbe l'offre, un taux élevé invite à la prudence sur le délai de relocation.

15 719 étudiants sont inscrits dans l'enseignement supérieur à Évry-Courcouronnes à la rentrée 2024, soit 23,8 pour 100 habitants : une demande récurrente pour les studios meublés, avec des baux de neuf mois ou d'un an.

Un logement meublé doit être équipé selon une liste fixée par décret (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, rangements, luminaires…). Ce mobilier se chiffre à l'achat, mais il s'amortit au régime réel.

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Au micro-BIC, l'abattement de 50 % est forfaitaire : vos vraies charges n'y changent rien. Au réel, chaque dépense justifiée compte, et l'amortissement s'y ajoute.

Investissement locatif à Évry-Courcouronnes : les chiffres

Les ventes d'appartements enregistrées à Évry-Courcouronnes sur cinq ans (2 778 transactions) donnent un prix médian de 2 309 € le m². Face à un loyer moyen de 17,8 € le m², cela représente un rendement brut indicatif de 9,3 %.

Pour un premier investissement, le studio de 25 m² sert de repère : loué environ 520 € par mois à Évry-Courcouronnes (T1-T2 à 20,9 € le m²), acheté autour de 58 000 € au prix médian.

Évry-Courcouronnes relève de la zone A du zonage ABC, qui signale un marché du logement tendu : forte demande, loyers et prix élevés.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

Comment sont imposés les loyers d'un meublé

Un loueur en meublé n'a pas de revenus fonciers : ses loyers sont des bénéfices industriels et commerciaux. Sans démarche de sa part, il relève du micro-BIC tant que ses recettes 2026 restent sous 83 600 € ; l'administration retranche alors 50 % et impose le solde.

Le régime réel s'obtient sur option. Sa force est l'amortissement : une part du prix du bâti et du mobilier est déduite chaque année, en plus des charges effectives. Pour un bien financé à crédit, l'impôt sur les loyers est fréquemment nul.

Sur le résultat imposable, quel que soit le régime, s'appliquent l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, portés à 18,6 % sur les revenus de location meublée par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (17,2 % pour la location nue).

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Plus-value LMNP : la réforme de 2025

En LMNP, la plus-value de cession n'est pas celle d'une entreprise mais celle d'un particulier. Le temps joue pour le vendeur : plus la détention est longue, plus les abattements réduisent la note, jusqu'à zéro après 30 ans.

Depuis le 15 février 2025, un vendeur qui a déduit des amortissements au réel les voit réintégrés dans le calcul de sa plus-value. L'économie d'impôt réalisée pendant la location est ainsi en partie reprise au moment de la vente.

À noter : la réintégration épargne les résidences étudiantes, les résidences seniors et les EHPAD, un argument de plus pour ces formules gérées.

Quel bien acheter pour un LMNP ?

Beaucoup d'investisseurs commencent par un studio : mise de départ limitée, ameublement peu coûteux, loyer au m² supérieur à celui des grandes surfaces. Le revers est un turnover plus élevé, donc un peu plus de gestion.

Le T2 attire des locataires qui s'installent : couples, salariés mutés, jeunes ménages. Le loyer au m² est un peu inférieur à celui d'un studio, mais les baux sont plus longs et la vacance plus rare.

Reste la résidence services : l'exploitant loue et entretient, vous percevez un loyer fixé au bail commercial. Ces biens échappent à la réintégration des amortissements à la revente, ce qui les rend plus attractifs depuis 2025.

Pensez à l'assurance propriétaire non occupant et, si vous le souhaitez, à une garantie loyers impayés. Ces coûts entrent dans vos charges déductibles au régime réel.

Un complément utile sur la commune, son histoire et ses quartiers : Évry-Courcouronnes sur Wikipédia.

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