Investir en LMNP à Juvisy-sur-Orge : loyers, prix et rendement

Avec 18 424 habitants, Juvisy-sur-Orge est un petit marché locatif. Le prix d'entrée y est souvent plus bas qu'en ville, ce qui peut donner un rendement brut élevé ; la vacance entre deux locataires reste le point à surveiller.

Sur les 8 614 ménages recensés à Juvisy-sur-Orge, 41 % sont propriétaires et 57 % locataires, dont 37 % dans le parc privé (Insee, recensement 2022).

Côté offre, 41 % des résidences principales comptent une ou deux pièces ; le taux de logements vacants atteint 6,4 %.

Le rendement d'un meublé se joue d'abord à l'achat : un bien payé trop cher ne sera jamais rentable, même bien loué. Comparer le prix au m² de la commune à celui de ses voisines est un premier réflexe utile.

Nos pages donnent les repères ; pour un projet concret, un partenaire spécialisé peut vous accompagner. Demandez une étude gratuite, sans engagement.

Un point souvent négligé : les frais de notaire, les travaux et l'ameublement entrent dans le calcul de l'amortissement ou des charges au réel. Gardez toutes les factures.

Ce que coûte et ce que rapporte un appartement à Juvisy-sur-Orge

À l'achat comme à la location, Juvisy-sur-Orge se lit ainsi : 3 643 € le m² en médiane (1 053 ventes sur cinq ans), 19,6 € le m² par mois en loyer moyen. Rendement brut indicatif, avant charges et impôts : 6,5 %.

Pour fixer les idées : 25 m² au loyer moyen des petites surfaces de Juvisy-sur-Orge (21,9 € le m²), c'est environ 550 € par mois. Au prix médian, le même studio coûte autour de 91 000 €, frais de notaire en plus.

Avec son classement en zone A, Juvisy-sur-Orge fait partie des marchés où trouver un logement est difficile. Pour un bailleur, c'est la promesse d'une vacance limitée.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

LMNP : choisir entre micro-BIC et régime réel

Le point de départ fiscal du LMNP est simple : les loyers sont des BIC, et le micro-BIC s'applique par défaut jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026. La moitié des loyers est imposée, l'autre moitié est réputée couvrir les charges grâce à l'abattement de 50 %.

Au réel, le fisc ne retient plus un forfait mais vos dépenses réelles, auxquelles s'ajoute l'amortissement du bien et de son équipement. Plus de formalités, une comptabilité à produire, mais une base imposable souvent très inférieure à celle du micro-BIC.

Repère utile : le réel devient intéressant dès que charges et amortissement dépassent la moitié des loyers, soit l'abattement du micro-BIC. Avec un emprunt, c'est presque toujours le cas les premières années.

Recevoir une étude gratuite

Revendre un bien LMNP : ce qui a changé

Le régime des plus-values immobilières des particuliers s'applique à la revente d'un meublé non professionnel : abattements progressifs, exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans.

Ce cadre a été modifié par la loi de finances pour 2025 : pour les ventes conclues depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont retranchés du prix d'acquisition, ce qui gonfle la plus-value imposable.

Les investisseurs en résidence services (étudiants, seniors, EHPAD) sont exclus de la réforme : pour eux, les amortissements ne sont pas réintégrés.

Studio, T2 ou résidence services : que choisir ?

Les studios et T1 tiennent le haut du marché meublé : forte demande, rendement au m² élevé, revente facile aux autres investisseurs. Leur limite tient à la durée des baux, souvent courte.

Avec un deux-pièces, on gagne en stabilité ce que l'on perd en loyer au m². Moins de relocations, moins de frais, et à la revente un public élargi aux propriétaires occupants.

Troisième voie, la résidence services : bail commercial avec un gestionnaire, loyer versé que le logement soit occupé ou non selon les clauses. Lisez attentivement le bail avant de signer.

Pensez à l'assurance propriétaire non occupant et, si vous le souhaitez, à une garantie loyers impayés. Ces coûts entrent dans vos charges déductibles au régime réel.

Histoire, économie, quartiers : la page Juvisy-sur-Orge de Wikipédia complète utilement ces chiffres.

Vous avez repéré un bien ? Faites-le étudier gratuitement par un partenaire spécialisé.

Étudier mon projet à Juvisy-sur-Orge