Investir en LMNP à Contes : loyers, prix et rendement

Contes est une petite commune du département des Alpes-Maritimes (7 544 habitants). Un investissement en location meublée y est possible, mais il demande une étude sérieuse de la demande : les locataires sont moins nombreux qu'en ville.

La part des locataires donne la mesure du marché : 27 % des ménages à Contes, dont 21 % dans le privé, pour 68 % de propriétaires (Insee, recensement 2022). Plus cette part est élevée, plus un meublé se reloue vite.

Les petits logements, une ou deux pièces, forment 14 % des résidences principales de Contes ; la commune compte par ailleurs 6,4 % de logements vacants.

Un LMNP se juge sur trois chiffres : le prix d'achat tout compris, le loyer que le marché accepte, et ce qu'il reste après charges et impôts. Les deux premiers dépendent entièrement de la ville.

Le formulaire prend une minute. Votre demande est transmise à un partenaire spécialisé ; vous restez libre de donner suite ou non.

Le choix entre micro-BIC et régime réel pèse souvent plus sur la rentabilité nette que quelques euros de loyer. Faites le calcul avant votre première déclaration.

LMNP à Contes : prix au m², loyer et rendement brut

Prix médian d'un appartement à Contes : 2 903 € le m². Loyer d'annonce moyen : 15,9 € le m² par mois, charges comprises. Rapporté sur un an, le rendement brut indicatif atteint 6,6 %.

Traduit sur un studio de 25 m² à Contes : un loyer d'environ 440 € par mois, sur la base du loyer des T1-T2 (17,5 € le m²), pour un achat proche de 73 000 € hors frais de notaire.

Avec son classement en zone A, Contes fait partie des marchés où trouver un logement est difficile. Pour un bailleur, c'est la promesse d'une vacance limitée.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

LMNP : choisir entre micro-BIC et régime réel

Le point de départ fiscal du LMNP est simple : les loyers sont des BIC, et le micro-BIC s'applique par défaut jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026. La moitié des loyers est imposée, l'autre moitié est réputée couvrir les charges grâce à l'abattement de 50 %.

Au réel, le fisc ne retient plus un forfait mais vos dépenses réelles, auxquelles s'ajoute l'amortissement du bien et de son équipement. Plus de formalités, une comptabilité à produire, mais une base imposable souvent très inférieure à celle du micro-BIC.

Repère utile : le réel devient intéressant dès que charges et amortissement dépassent la moitié des loyers, soit l'abattement du micro-BIC. Avec un emprunt, c'est presque toujours le cas les premières années.

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Revendre un bien LMNP : ce qui a changé

Le régime des plus-values immobilières des particuliers s'applique à la revente d'un meublé non professionnel : abattements progressifs, exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans.

Ce cadre a été modifié par la loi de finances pour 2025 : pour les ventes conclues depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont retranchés du prix d'acquisition, ce qui gonfle la plus-value imposable.

Les investisseurs en résidence services (étudiants, seniors, EHPAD) sont exclus de la réforme : pour eux, les amortissements ne sont pas réintégrés.

Studio, T2 ou résidence services : que choisir ?

Les studios et T1 tiennent le haut du marché meublé : forte demande, rendement au m² élevé, revente facile aux autres investisseurs. Leur limite tient à la durée des baux, souvent courte.

Avec un deux-pièces, on gagne en stabilité ce que l'on perd en loyer au m². Moins de relocations, moins de frais, et à la revente un public élargi aux propriétaires occupants.

Troisième voie, la résidence services : bail commercial avec un gestionnaire, loyer versé que le logement soit occupé ou non selon les clauses. Lisez attentivement le bail avant de signer.

La décence énergétique s'applique aux logements loués comme résidence principale, meublés compris : depuis 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être mis en location, et le seuil se durcira pour les logements F en 2028.

Pour en savoir plus sur la commune, sa population et son histoire, consultez la page Contes sur Wikipédia.

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