Investir en LMNP à Compiègne : loyers, prix et rendement
Vous envisagez un investissement locatif meublé à Compiègne ? Voici ce que coûte un appartement, ce qu'il se loue et le rendement brut indicatif, d'après les données publiques les plus récentes.
- Chiffres officiels : prix DVF, loyers de la Carte des loyers et zonage ABC de Compiègne, sources citées.
- Règles 2026 : micro-BIC, régime réel, amortissement et revente, vérifiés sur les textes.
- Étude gratuite : votre projet étudié par un partenaire spécialisé, sans engagement.
Investissement locatif à Compiègne
Avec ses 40 394 habitants, Compiègne fait partie des villes moyennes du département de l'Oise. Pour un LMNP, ce type de marché combine des prix d'achat plus accessibles et une clientèle locative stable : salariés, étudiants, personnes en mobilité.
Sur les 19 749 ménages recensés à Compiègne, 34 % sont propriétaires et 64 % locataires, dont 35 % dans le parc privé (Insee, recensement 2022).
Côté offre, 29 % des résidences principales comptent une ou deux pièces ; le taux de logements vacants atteint 8,7 %.
5 860 étudiants sont inscrits dans l'enseignement supérieur à Compiègne à la rentrée 2024, soit 14,5 pour 100 habitants : une demande récurrente pour les studios meublés, avec des baux de neuf mois ou d'un an.
Un logement meublé doit être équipé selon une liste fixée par décret (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, rangements, luminaires…). Ce mobilier se chiffre à l'achat, mais il s'amortit au régime réel.
Nos pages donnent les repères ; pour un projet concret, un partenaire spécialisé peut vous accompagner. Demandez une étude gratuite, sans engagement.
Bon à savoir : au régime réel, l'amortissement du bien et des meubles vient s'ajouter aux charges déductibles. Pendant de nombreuses années, il peut suffire à ramener le bénéfice imposable à zéro.
Ce que coûte et ce que rapporte un appartement à Compiègne
À l'achat comme à la location, Compiègne se lit ainsi : 2 370 € le m² en médiane (2 250 ventes sur cinq ans), 14,7 € le m² par mois en loyer moyen. Rendement brut indicatif, avant charges et impôts : 7,4 %.
Pour fixer les idées : 25 m² au loyer moyen des petites surfaces de Compiègne (17,0 € le m²), c'est environ 430 € par mois. Au prix médian, le même studio coûte autour de 59 000 €, frais de notaire en plus.
Compiègne est classée en zone B1 : un marché tendu, sans atteindre le niveau des grandes métropoles. C'est souvent là que l'équilibre entre prix et loyers est le plus intéressant.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
Micro-BIC ou régime réel : quelle fiscalité pour votre meublé ?
En LMNP, vous déclarez vos loyers en BIC. Au micro-BIC (recettes 2026 jusqu'à 83 600 €), seule la moitié des loyers est imposée après l'abattement forfaitaire de 50 %. Pour un meublé de tourisme non classé, le plafond tombe à 15 000 € et l'abattement à 30 %.
Le régime réel, sur option, change la donne : vous déduisez vos charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, travaux, frais de gestion, expert-comptable) et surtout l'amortissement du bien, hors terrain, et du mobilier. Tant que ces montants égalent les loyers, vous ne payez pas d'impôt sur votre location.
Le débat sur un plafonnement de l'amortissement n'a pas abouti : la loi de finances 2026, promulguée le 20 février 2026, laisse le régime réel du LMNP en l'état.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Plafond de recettes 2026 | 83 600 € (15 000 € meublé de tourisme non classé) | Aucun |
| Ce qui est déduit | Abattement forfaitaire de 50 % (30 % tourisme non classé) | Charges réelles et amortissement |
| Amortissement du bien | Non | Oui, hors terrain, plus le mobilier |
| Déclaration | 2042 C PRO | Liasse 2031 et annexes 2033 |
| Comptabilité | Non | Oui, souvent confiée à un expert-comptable |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers | Régime des particuliers, amortissements réintégrés |
LMNP et revente : les règles depuis 2025
Le LMNP garde un avantage à la sortie : la plus-value relève du régime des particuliers, et non de celui des entreprises. Plus vous gardez le bien longtemps, plus les abattements réduisent l'impôt, jusqu'à l'exonération totale après 30 ans.
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel sont ajoutés à la plus-value imposable lors de la vente. La réforme ne supprime pas l'intérêt du réel, mais elle impose de raisonner sur toute la durée de détention.
Une exception subsiste pour les résidences services destinées aux étudiants, aux seniors et aux personnes dépendantes : leurs propriétaires ne réintègrent pas les amortissements.
Choisir son bien en location meublée
Le studio et le T1 restent les biens phares de la location meublée : loyer au m² élevé, forte demande des étudiants et des jeunes actifs, ticket d'entrée limité. Leur défaut : une rotation fréquente des locataires.
Le T2 est un bon compromis : loyer encore soutenu, locataires plus stables qu'en studio, revente plus facile auprès des propriétaires occupants.
Autre formule, la résidence services : étudiante, seniors ou d'affaires, elle est exploitée par un gestionnaire qui vous verse un loyer dans le cadre d'un bail commercial. Zéro recherche de locataire, mais une dépendance totale à la solidité de l'exploitant.
Pensez à l'assurance propriétaire non occupant et, si vous le souhaitez, à une garantie loyers impayés. Ces coûts entrent dans vos charges déductibles au régime réel.
Présentation générale de la commune : Compiègne sur Wikipédia.
Vous avez repéré un bien ? Faites-le étudier gratuitement par un partenaire spécialisé.
Où le rendement est-il le plus élevé autour de Compiègne ?
La carte compare Compiègne (7,4 %) à ses 20 voisines pour lesquelles un rendement se calcule : 10 font mieux. Le record du secteur revient à Noyon, à 23 km, avec 14,0 %.
Ces pourcentages sont des rendements bruts, issus des moyennes communales. Ils servent à comparer des territoires, pas à juger un appartement précis, dont le prix, l'étage et l'état changent tout.
Prix, loyers et rendement : Compiègne face aux moyennes
| Indicateur | Compiègne / Oise / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 2 370 €2 396 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 14,7 €13,8 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 17,0 €15,9 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 7,4 %6,9 %5,3 % |
Comment les prix ont évolué à Compiègne
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 2 374 € |
| 2022 | 2 341 € |
| 2023 | 2 389 € |
| 2024 | 2 347 € |
| 2025 | 2 301 € |
Recul du prix médian à Compiègne : de 2 374 € à 2 301 € le m² entre 2021 et 2025, soit −3,1 %, contre +3,2 % pour la France.
Le maximum de la période remonte à 2023 : 2 389 € le m².
Simulez le rendement d'un studio à Compiègne
Chiffres de Compiègne préremplis, studio de 25 m² : remplacez-les par ceux de votre annonce pour passer du rendement brut au rendement net. Rien n'est envoyé ni enregistré.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Compiègne pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Questions fréquentes sur le LMNP
Le LMNP est-il rentable à Compiègne ?
Nos pages indiquent un rendement brut indicatif, calculé avec le loyer d'annonce moyen et le prix médian des appartements de Compiègne. C'est un repère pour comparer les villes. La rentabilité réelle d'un bien dépend de son prix exact, des travaux, des charges, de la vacance et de votre fiscalité.
Faut-il une autorisation pour louer un logement meublé ?
Une location meublée à l'année comme résidence principale du locataire ne demande pas d'autorisation de la mairie, sauf si la commune a instauré un permis de louer. La location touristique de courte durée obéit à d'autres règles (déclaration, parfois numéro d'enregistrement ou changement d'usage) : renseignez-vous auprès de la mairie concernée.
Quel régime fiscal choisir pour un meublé ?
Les règles sont nationales. Jusqu'à 83 600 € de loyers en 2026, le micro-BIC applique un abattement de 50 %. Le régime réel permet de déduire les charges réelles et d'amortir le bien : il est souvent plus favorable dès que les charges et l'amortissement dépassent la moitié des loyers.
Quel type de bien acheter pour un LMNP ?
Les petites surfaces (studio, T1, T2) sont les plus recherchées en location meublée : étudiants, jeunes actifs, salariés en mobilité. Le loyer au m² y est plus élevé. Vérifiez la demande locale (université, bassin d'emploi, transports) avant d'acheter.
Dois-je déclarer mon activité de loueur en meublé ?
Oui. Une location meublée est une activité commerciale : elle se déclare sur le guichet unique des formalités des entreprises, qui attribue un numéro SIRET. Les loyers se déclarent ensuite chaque année, sur la 2042 C PRO en micro-BIC ou sur la liasse 2031 au régime réel.
Les chiffres de Compiègne sont-ils à jour ?
Les prix proviennent des Statistiques DVF publiées par Etalab (mise à jour de juillet 2026, cinq ans de ventes), les loyers de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique, le zonage de la liste officielle en vigueur au 26 juin 2026. Chaque source est liée sur la page.
Avant de vous décider pour Compiègne, consultez la page les chiffres du LMNP dans l'Oise : elle situe chaque commune face à la moyenne départementale. À l'échelle de la région, voir investissement locatif dans les Hauts-de-France.