Investir en LMNP à Beaurains : loyers, prix et rendement

Beaurains, commune de 5 515 habitants du département du Pas-de-Calais, peut se prêter à la location meublée si la demande existe à proximité. Avant d'acheter, regardez les annonces de location en cours : elles disent beaucoup du marché réel.

Sur les 2 527 ménages recensés à Beaurains, 59 % sont propriétaires et 41 % locataires, dont 16 % dans le parc privé (Insee, recensement 2022).

Côté offre, 9 % des résidences principales comptent une ou deux pièces ; le taux de logements vacants atteint 4,7 %.

Le rendement d'un meublé se joue d'abord à l'achat : un bien payé trop cher ne sera jamais rentable, même bien loué. Comparer le prix au m² de la commune à celui de ses voisines est un premier réflexe utile.

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Au micro-BIC, l'abattement de 50 % est forfaitaire : vos vraies charges n'y changent rien. Au réel, chaque dépense justifiée compte, et l'amortissement s'y ajoute.

Ce que coûte et ce que rapporte un appartement à Beaurains

À l'achat comme à la location, Beaurains se lit ainsi : 2 021 € le m² en médiane (51 ventes sur cinq ans), 11,9 € le m² par mois en loyer moyen. Rendement brut indicatif, avant charges et impôts : 7,1 %.

Pour fixer les idées : 25 m² au loyer moyen des petites surfaces de Beaurains (14,4 € le m²), c'est environ 360 € par mois. Au prix médian, le même studio coûte autour de 51 000 €, frais de notaire en plus.

Le loyer des petites surfaces indiqué pour Beaurains provient d'une estimation sur des communes voisines et semblables, faute d'un nombre suffisant d'annonces dans la commune elle-même.

Classement B2 pour Beaurains : marché moyennement tendu. Les rendements bruts y sont souvent plus élevés qu'en zone A, avec un risque de vacance à surveiller.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

LMNP : choisir entre micro-BIC et régime réel

Premier choix fiscal du loueur en meublé : le régime. Par défaut, le micro-BIC s'applique si vos recettes ne dépassent pas 83 600 € en 2026 ; il retient un abattement de 50 % censé couvrir vos charges. C'est simple, mais vos vraies dépenses n'y changent rien.

Opter pour le régime réel, c'est accepter plus de formalités contre une fiscalité souvent bien plus légère. L'amortissement du logement et des meubles s'ajoute aux charges : pendant des années, il peut suffire à neutraliser l'impôt sur les loyers.

Règle de décision : si vos charges réelles et l'amortissement dépassent 50 % des loyers, le réel l'emporte sur le micro-BIC. Un bien acheté à crédit franchit ce seuil dès la première année dans la plupart des cas.

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Revendre un bien LMNP : ce qui a changé

Quand vous vendez, c'est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s'applique : un abattement progressif pour durée de détention, jusqu'à l'exonération d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Mais depuis la loi de finances pour 2025, pour les ventes réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul : ils diminuent le prix d'acquisition retenu, et augmentent donc la plus-value imposable.

Le législateur a exclu les logements en résidence services (étudiants, seniors, EHPAD) de cette règle, ce qui renforce l'intérêt de ces formules gérées à la revente.

Studio, T2 ou résidence services : que choisir ?

Pour un premier LMNP, le studio reste la valeur sûre : budget contenu, demande large, ameublement simple. Le loyer au m² y est le plus élevé du marché.

Un T2 meublé attire une clientèle d'actifs qui reste souvent plusieurs années. Moins de rotation, donc moins de vacance et de frais de relocation.

Dernière option, la résidence services : le loyer est fixé par un bail commercial et versé par le gestionnaire, occupé ou non selon les clauses. La qualité de l'exploitant fait toute la différence entre un placement tranquille et un mauvais souvenir.

Avant d'acheter, vérifiez quatre points : le diagnostic de performance énergétique (un logement classé G ne peut plus être proposé en nouvelle location depuis 2025), l'état de la copropriété, les charges annuelles et le montant de la taxe foncière.

Un complément utile sur la commune, son histoire et ses quartiers : Beaurains sur Wikipédia.

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