Investir en LMNP à Aulnay-sous-Bois : loyers, prix et rendement

Aulnay-sous-Bois (86 135 habitants, département de la Seine-Saint-Denis) est un marché de taille intermédiaire. On y achète en général moins cher qu'en métropole ; la demande locative, elle, dépend beaucoup de l'emploi local et des établissements d'enseignement.

Sur les 31 223 ménages recensés à Aulnay-sous-Bois, 45 % sont propriétaires et 53 % locataires, dont 24 % dans le parc privé (Insee, recensement 2022).

Côté offre, 23 % des résidences principales comptent une ou deux pièces ; le taux de logements vacants atteint 4,2 %.

Les établissements d'enseignement supérieur d'Aulnay-sous-Bois comptent 1 146 inscrits à la rentrée 2024 (1,3 pour 100 habitants). Autant de locataires potentiels pour des baux meublés de neuf mois ou d'un an.

Le rendement d'un meublé se joue d'abord à l'achat : un bien payé trop cher ne sera jamais rentable, même bien loué. Comparer le prix au m² de la commune à celui de ses voisines est un premier réflexe utile.

Nos pages donnent les repères ; pour un projet concret, un partenaire spécialisé peut vous accompagner. Demandez une étude gratuite, sans engagement.

Un point souvent négligé : les frais de notaire, les travaux et l'ameublement entrent dans le calcul de l'amortissement ou des charges au réel. Gardez toutes les factures.

Ce que coûte et ce que rapporte un appartement à Aulnay-sous-Bois

À l'achat comme à la location, Aulnay-sous-Bois se lit ainsi : 3 590 € le m² en médiane (1 652 ventes sur cinq ans), 19,5 € le m² par mois en loyer moyen. Rendement brut indicatif, avant charges et impôts : 6,5 %.

Pour fixer les idées : 25 m² au loyer moyen des petites surfaces d'Aulnay-sous-Bois (22,7 € le m²), c'est environ 570 € par mois. Au prix médian, le même studio coûte autour de 90 000 €, frais de notaire en plus.

Avec son classement en zone A, Aulnay-sous-Bois fait partie des marchés où trouver un logement est difficile. Pour un bailleur, c'est la promesse d'une vacance limitée.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

LMNP : choisir entre micro-BIC et régime réel

Premier choix fiscal du loueur en meublé : le régime. Par défaut, le micro-BIC s'applique si vos recettes ne dépassent pas 83 600 € en 2026 ; il retient un abattement de 50 % censé couvrir vos charges. C'est simple, mais vos vraies dépenses n'y changent rien.

Opter pour le régime réel, c'est accepter plus de formalités contre une fiscalité souvent bien plus légère. L'amortissement du logement et des meubles s'ajoute aux charges : pendant des années, il peut suffire à neutraliser l'impôt sur les loyers.

Règle de décision : si vos charges réelles et l'amortissement dépassent 50 % des loyers, le réel l'emporte sur le micro-BIC. Un bien acheté à crédit franchit ce seuil dès la première année dans la plupart des cas.

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Revendre un bien LMNP : ce qui a changé

Quand vous vendez, c'est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s'applique : un abattement progressif pour durée de détention, jusqu'à l'exonération d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Mais depuis la loi de finances pour 2025, pour les ventes réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul : ils diminuent le prix d'acquisition retenu, et augmentent donc la plus-value imposable.

Le législateur a exclu les logements en résidence services (étudiants, seniors, EHPAD) de cette règle, ce qui renforce l'intérêt de ces formules gérées à la revente.

Studio, T2 ou résidence services : que choisir ?

Pour un premier LMNP, le studio reste la valeur sûre : budget contenu, demande large, ameublement simple. Le loyer au m² y est le plus élevé du marché.

Un T2 meublé attire une clientèle d'actifs qui reste souvent plusieurs années. Moins de rotation, donc moins de vacance et de frais de relocation.

Dernière option, la résidence services : le loyer est fixé par un bail commercial et versé par le gestionnaire, occupé ou non selon les clauses. La qualité de l'exploitant fait toute la différence entre un placement tranquille et un mauvais souvenir.

Pensez à l'assurance propriétaire non occupant et, si vous le souhaitez, à une garantie loyers impayés. Ces coûts entrent dans vos charges déductibles au régime réel.

Un complément utile sur la commune, son histoire et ses quartiers : Aulnay-sous-Bois sur Wikipédia.

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