Investir en LMNP à Montreuil : loyers, prix et rendement
LMNP à Montreuil : les chiffres officiels de la commune, comparés au département et à la France, et les règles fiscales 2026 qui s'appliquent à la location meublée.
- Chiffres officiels : prix DVF, loyers de la Carte des loyers et zonage ABC de Montreuil, sources citées.
- Règles 2026 : micro-BIC, régime réel, amortissement et revente, vérifiés sur les textes.
- Étude gratuite : votre projet étudié par un partenaire spécialisé, sans engagement.
Investissement locatif à Montreuil
Montreuil compte environ 111 455 habitants dans le département de la Seine-Saint-Denis. Ville de taille moyenne, elle offre souvent un meilleur équilibre entre prix d'achat et loyer que les métropoles, à condition de bien cibler la demande locale.
Selon le recensement de l'Insee, 62 % des 49 610 ménages de Montreuil sont locataires, dont 31 % dans le parc privé, le terrain de jeu de la location meublée.
Deux repères de plus : 40 % de petits logements (une ou deux pièces) parmi les résidences principales, et un taux de vacance de 5,7 %.
Le vivier étudiant de Montreuil compte 2 549 inscrits (rentrée 2024, 2,3 pour 100 habitants). Chaque rentrée relance la demande de petites surfaces meublées près des campus.
Avant de viser un rendement, fixez-vous un loyer réaliste : celui des annonces comparables dans le quartier, et non celui que vous espérez. C'est la règle qui évite les mauvaises surprises en LMNP.
Le formulaire prend une minute. Votre demande est transmise à un partenaire spécialisé ; vous restez libre de donner suite ou non.
Un logement meublé bien placé et bien équipé se reloue plus vite : chaque mois de vacance évité améliore directement le rendement.
Montreuil en chiffres : prix, loyers et rendement
Sur cinq ans, 4 950 ventes d'appartements ont été enregistrées à Montreuil, pour un prix médian de 6 383 € le m². Le loyer moyen des annonces s'établit à 22,9 € le m² par mois charges comprises : le rendement brut indicatif ressort à 4,3 %.
Sur un studio de 25 m², les chiffres de Montreuil donnent un loyer d'environ 640 € par mois charges comprises, pour un achat voisin de 160 000 €.
Montreuil est classée en zone A bis, le niveau de tension immobilière le plus élevé du zonage ABC : la demande de logements y dépasse largement l'offre, ce qui soutient les loyers mais aussi les prix d'achat.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
Micro-BIC ou régime réel : quelle fiscalité pour votre meublé ?
Deux régimes se présentent au loueur en meublé. Le premier, le micro-BIC, ne demande aucune comptabilité : jusqu'à 83 600 € de loyers en 2026, un abattement forfaitaire de 50 % tient lieu de charges, et l'on reporte simplement le montant brut sur la déclaration 2042 C PRO.
L'autre voie est le régime réel. On y déduit chaque dépense pour son montant exact, intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, travaux, honoraires, et l'on y ajoute l'amortissement du bâti et du mobilier. Le résultat imposable tombe souvent à zéro pendant de longues années.
La loi de finances 2026, promulguée le 20 février 2026, n'a pas retenu le plafonnement de l'amortissement qui avait été discuté : le régime réel du LMNP reste inchangé cette année.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Plafond de recettes 2026 | 83 600 € (15 000 € meublé de tourisme non classé) | Aucun |
| Ce qui est déduit | Abattement forfaitaire de 50 % (30 % tourisme non classé) | Charges réelles et amortissement |
| Amortissement du bien | Non | Oui, hors terrain, plus le mobilier |
| Déclaration | 2042 C PRO | Liasse 2031 et annexes 2033 |
| Comptabilité | Non | Oui, souvent confiée à un expert-comptable |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers | Régime des particuliers, amortissements réintégrés |
LMNP et revente : les règles depuis 2025
À la sortie, le loueur non professionnel est traité comme n'importe quel particulier qui vend un logement. Chaque année de détention au-delà de la cinquième réduit la plus-value taxable, jusqu'à l'exonération totale à 30 ans.
Point de vigilance depuis le 15 février 2025 : les amortissements déduits reviennent dans la plus-value lors de la vente. Le réel reste avantageux, mais le calcul doit désormais intégrer la date de revente envisagée.
Cette règle ne s'applique pas aux logements en résidence étudiante, résidence seniors ou EHPAD, qui gardent l'ancien calcul de la plus-value.
Choisir son bien en location meublée
En location meublée, le studio et le T1 concentrent la demande : étudiants, jeunes actifs, stagiaires. Ils affichent le loyer au m² le plus élevé et un budget d'achat contenu, au prix d'une rotation soutenue des locataires.
Le T2 meublé convient à ceux qui préfèrent la tranquillité au rendement maximal : locataires plus stables, moins d'états des lieux, et un bien qui se revend aussi à des ménages qui veulent l'habiter.
La résidence services (étudiants, seniors, affaires) fonctionne autrement : un gestionnaire loue votre bien par un bail commercial et vous verse un loyer. Moins de gestion, mais un rendement qui dépend de la solidité de l'exploitant.
La décence énergétique s'applique aux logements loués comme résidence principale, meublés compris : depuis 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être mis en location, et le seuil se durcira pour les logements F en 2028.
Pour mieux connaître la ville avant d'y investir, voir la page Montreuil sur Wikipédia.
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Où le rendement est-il le plus élevé autour de Montreuil ?
Autour de Montreuil (4,3 %), 16 des 20 communes proches font mieux en rendement brut. En tête : Bondy, à 5 km, avec 7,2 %.
Ces pourcentages sont des rendements bruts, issus des moyennes communales. Ils servent à comparer des territoires, pas à juger un appartement précis, dont le prix, l'étage et l'état changent tout.
Prix, loyers et rendement : Montreuil face aux moyennes
| Indicateur | Montreuil / Seine-Saint-Denis / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 6 383 €4 167 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 22,9 €20,1 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 25,5 €23,0 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 4,3 %5,8 %5,3 % |
Comment les prix ont évolué à Montreuil
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 6 685 € |
| 2022 | 6 817 € |
| 2023 | 6 453 € |
| 2024 | 5 688 € |
| 2025 | 5 944 € |
Recul du prix médian à Montreuil : de 6 685 € à 5 944 € le m² entre 2021 et 2025, soit −11,1 %, contre +3,2 % pour la France.
Le maximum de la période remonte à 2022 : 6 817 € le m².
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Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Montreuil pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Questions fréquentes sur le LMNP
Le LMNP est-il rentable à Montreuil ?
Nos pages indiquent un rendement brut indicatif, calculé avec le loyer d'annonce moyen et le prix médian des appartements de Montreuil. C'est un repère pour comparer les villes. La rentabilité réelle d'un bien dépend de son prix exact, des travaux, des charges, de la vacance et de votre fiscalité.
Faut-il une autorisation pour louer un logement meublé ?
Une location meublée à l'année comme résidence principale du locataire ne demande pas d'autorisation de la mairie, sauf si la commune a instauré un permis de louer. La location touristique de courte durée obéit à d'autres règles (déclaration, parfois numéro d'enregistrement ou changement d'usage) : renseignez-vous auprès de la mairie concernée.
Quel régime fiscal choisir pour un meublé ?
Les règles sont nationales. Jusqu'à 83 600 € de loyers en 2026, le micro-BIC applique un abattement de 50 %. Le régime réel permet de déduire les charges réelles et d'amortir le bien : il est souvent plus favorable dès que les charges et l'amortissement dépassent la moitié des loyers.
Quel type de bien acheter pour un LMNP ?
Les petites surfaces (studio, T1, T2) sont les plus recherchées en location meublée : étudiants, jeunes actifs, salariés en mobilité. Le loyer au m² y est plus élevé. Vérifiez la demande locale (université, bassin d'emploi, transports) avant d'acheter.
Dois-je déclarer mon activité de loueur en meublé ?
Oui. Une location meublée est une activité commerciale : elle se déclare sur le guichet unique des formalités des entreprises, qui attribue un numéro SIRET. Les loyers se déclarent ensuite chaque année, sur la 2042 C PRO en micro-BIC ou sur la liasse 2031 au régime réel.
Les chiffres de Montreuil sont-ils à jour ?
Les prix proviennent des Statistiques DVF publiées par Etalab (mise à jour de juillet 2026, cinq ans de ventes), les loyers de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique, le zonage de la liste officielle en vigueur au 26 juin 2026. Chaque source est liée sur la page.
Pour comparer Montreuil avec le reste du département, notre page LMNP dans la Seine-Saint-Denis réunit les loyers, les prix et le rendement brut de toutes les communes étudiées. Et pour comparer les départements voisins : investir en LMNP en Île-de-France.
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Pour ces communes voisines, voir les pages investir en lmnp dans le Val-de-Marne.