Investir en LMNP à Aix-en-Provence : loyers, prix et rendement

À Aix-en-Provence, ville de 147 478 habitants, l'investisseur en meublé achète en général moins cher qu'en métropole sans renoncer à une demande réelle. Reste à vérifier, poste par poste, ce que loyers et prix donnent une fois rapportés l'un à l'autre.

À Aix-en-Provence, 58 % des ménages louent leur logement et 39 % en sont propriétaires (Insee, 2022). Le parc locatif privé, hors logement social, loge 44 % des ménages.

Un taux de vacance de 8,4 % signale un marché proche de la moyenne française ; les petites surfaces pèsent 36 % des résidences principales.

Le vivier étudiant d'Aix-en-Provence compte 40 677 inscrits (rentrée 2024, 27,6 pour 100 habitants). Chaque rentrée relance la demande de petites surfaces meublées près des campus.

Les petites surfaces se louent plus cher au m² que les grandes : c'est pourquoi le studio et le T2 dominent la location meublée. Leur prix au m² à l'achat est lui aussi plus élevé, ce qui réduit l'écart.

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Au micro-BIC, l'abattement de 50 % est forfaitaire : vos vraies charges n'y changent rien. Au réel, chaque dépense justifiée compte, et l'amortissement s'y ajoute.

Investissement locatif à Aix-en-Provence : les chiffres

Deux chiffres résument Aix-en-Provence : 4 751 € le m² à l'achat (médiane de 9 230 ventes sur cinq ans) et 19,1 € le m² par mois à la location. Le rapport entre les deux donne un rendement brut indicatif de 4,8 %.

Exemple type du LMNP : un studio de 25 m². À Aix-en-Provence, il se loue environ 550 € par mois et s'achète autour de 119 000 € au prix médian, avant frais d'acquisition.

Avec son classement en zone A, Aix-en-Provence fait partie des marchés où trouver un logement est difficile. Pour un bailleur, c'est la promesse d'une vacance limitée.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

LMNP : choisir entre micro-BIC et régime réel

Le point de départ fiscal du LMNP est simple : les loyers sont des BIC, et le micro-BIC s'applique par défaut jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026. La moitié des loyers est imposée, l'autre moitié est réputée couvrir les charges grâce à l'abattement de 50 %.

Au réel, le fisc ne retient plus un forfait mais vos dépenses réelles, auxquelles s'ajoute l'amortissement du bien et de son équipement. Plus de formalités, une comptabilité à produire, mais une base imposable souvent très inférieure à celle du micro-BIC.

Repère utile : le réel devient intéressant dès que charges et amortissement dépassent la moitié des loyers, soit l'abattement du micro-BIC. Avec un emprunt, c'est presque toujours le cas les premières années.

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Revendre un bien LMNP : ce qui a changé

Le régime des plus-values immobilières des particuliers s'applique à la revente d'un meublé non professionnel : abattements progressifs, exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans.

Ce cadre a été modifié par la loi de finances pour 2025 : pour les ventes conclues depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont retranchés du prix d'acquisition, ce qui gonfle la plus-value imposable.

Les investisseurs en résidence services (étudiants, seniors, EHPAD) sont exclus de la réforme : pour eux, les amortissements ne sont pas réintégrés.

Studio, T2 ou résidence services : que choisir ?

Les studios et T1 tiennent le haut du marché meublé : forte demande, rendement au m² élevé, revente facile aux autres investisseurs. Leur limite tient à la durée des baux, souvent courte.

Avec un deux-pièces, on gagne en stabilité ce que l'on perd en loyer au m². Moins de relocations, moins de frais, et à la revente un public élargi aux propriétaires occupants.

Troisième voie, la résidence services : bail commercial avec un gestionnaire, loyer versé que le logement soit occupé ou non selon les clauses. Lisez attentivement le bail avant de signer.

Méfiez-vous des rendements affichés sur les annonces de vente : ils sont souvent bruts, parfois calculés sur un loyer optimiste. Refaites le calcul avec les loyers réels du quartier.

Un complément utile sur la commune, son histoire et ses quartiers : Aix-en-Provence sur Wikipédia.

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