Investir en LMNP à La Roque-d'Anthéron : loyers, prix et rendement

Avec 5 377 habitants, La Roque-d'Anthéron est un marché locatif restreint. Les prix d'achat y sont souvent bas ; la clé d'un LMNP réussi sera la proximité d'un employeur, d'une gare ou d'un établissement de formation.

Qui habite La Roque-d'Anthéron ? Sur 2 170 ménages, 54 % possèdent leur logement et 43 % le louent. Les locataires du parc privé, 24 % des ménages, forment la clientèle naturelle d'un meublé.

Structure du parc : 19 % de résidences principales d'une ou deux pièces, un taux de vacance de 8,2 %. Un taux bas signale une demande qui absorbe l'offre, un taux élevé invite à la prudence sur le délai de relocation.

Le rendement d'un meublé se joue d'abord à l'achat : un bien payé trop cher ne sera jamais rentable, même bien loué. Comparer le prix au m² de la commune à celui de ses voisines est un premier réflexe utile.

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Bon à savoir : au régime réel, l'amortissement du bien et des meubles vient s'ajouter aux charges déductibles. Pendant de nombreuses années, il peut suffire à ramener le bénéfice imposable à zéro.

Investissement locatif à La Roque-d'Anthéron : les chiffres

Les ventes d'appartements enregistrées à La Roque-d'Anthéron sur cinq ans (46 transactions) donnent un prix médian de 2 693 € le m². Face à un loyer moyen de 14,4 € le m², cela représente un rendement brut indicatif de 6,4 %.

Pour un premier investissement, le studio de 25 m² sert de repère : loué environ 400 € par mois à La Roque-d'Anthéron (T1-T2 à 16,1 € le m²), acheté autour de 67 000 € au prix médian.

La Roque-d'Anthéron est classée en zone B1 : un marché tendu, sans atteindre le niveau des grandes métropoles. C'est souvent là que l'équilibre entre prix et loyers est le plus intéressant.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

Comment sont imposés les loyers d'un meublé

Les loyers d'une location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Deux régimes existent. Le micro-BIC s'applique d'office jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026 : vous déclarez vos loyers, l'administration retient un abattement forfaitaire de 50 %, et le reste est imposé.

Le réel demande une comptabilité (liasse 2031 et ses annexes 2033), souvent confiée à un expert-comptable dont les honoraires sont déductibles. En échange, les charges et l'amortissement sont retenus pour leur montant réel ; l'amortissement ne peut pas créer de déficit, mais l'excédent se reporte sans limite de durée.

Une fois le résultat établi, il supporte l'impôt sur le revenu à votre taux marginal et les prélèvements sociaux, fixés à 18,6 % sur la location meublée par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, contre 17,2 % en location nue.

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Plus-value LMNP : la réforme de 2025

La revente d'un meublé non professionnel est taxée comme celle de n'importe quel bien de particulier : plus-value après abattements pour durée de détention, avec une exonération complète après 30 ans.

Nouveauté importante : pour toute cession intervenue depuis le 15 février 2025, les amortissements que vous avez déduits au régime réel viennent réduire le prix d'achat retenu. La plus-value taxable est donc plus forte qu'avant la réforme.

Nuance importante : les résidences étudiantes, seniors et EHPAD restent hors du champ de la réintégration des amortissements.

Quel bien acheter pour un LMNP ?

Premier réflexe en location meublée : la petite surface. Studio et T1 offrent le meilleur loyer au m² et s'adressent à une clientèle nombreuse, étudiants en tête.

Le T2 vise des locataires plus stables : jeune couple, salarié en mission de longue durée. Le loyer au m² est un peu plus faible, mais les baux durent plus longtemps.

La résidence services délègue la gestion à un exploitant contre un loyer contractuel. Depuis 2025, ces biens échappent à la réintégration des amortissements à la revente, un avantage supplémentaire à mettre en balance avec le risque d'exploitant.

Méfiez-vous des rendements affichés sur les annonces de vente : ils sont souvent bruts, parfois calculés sur un loyer optimiste. Refaites le calcul avec les loyers réels du quartier.

Présentation générale de la commune : La Roque-d'Anthéron sur Wikipédia.

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