Investir en LMNP à Peypin : loyers, prix et rendement

Peypin est une petite commune du département des Bouches-du-Rhône (5 613 habitants). Un investissement en location meublée y est possible, mais il demande une étude sérieuse de la demande : les locataires sont moins nombreux qu'en ville.

Selon le recensement de l'Insee, 19 % des 2 438 ménages de Peypin sont locataires, dont 17 % dans le parc privé, le terrain de jeu de la location meublée.

Deux repères de plus : 12 % de petits logements (une ou deux pièces) parmi les résidences principales, et un taux de vacance de 4,0 %.

Un LMNP se juge sur trois chiffres : le prix d'achat tout compris, le loyer que le marché accepte, et ce qu'il reste après charges et impôts. Les deux premiers dépendent entièrement de la ville.

Si vous avez déjà un bien en vue, ou une simple enveloppe de budget, remplissez le formulaire : un partenaire spécialisé reviendra vers vous pour en parler.

Un logement meublé bien placé et bien équipé se reloue plus vite : chaque mois de vacance évité améliore directement le rendement.

Peypin en chiffres : prix, loyers et rendement

Sur cinq ans, 50 ventes d'appartements ont été enregistrées à Peypin, pour un prix médian de 3 624 € le m². Le loyer moyen des annonces s'établit à 16,5 € le m² par mois charges comprises : le rendement brut indicatif ressort à 5,5 %.

Sur un studio de 25 m², les chiffres de Peypin donnent un loyer d'environ 490 € par mois charges comprises, pour un achat voisin de 91 000 €.

Peypin relève de la zone A du zonage ABC, qui signale un marché du logement tendu : forte demande, loyers et prix élevés.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

Comment sont imposés les loyers d'un meublé

Les loyers d'une location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Deux régimes existent. Le micro-BIC s'applique d'office jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026 : vous déclarez vos loyers, l'administration retient un abattement forfaitaire de 50 %, et le reste est imposé.

Le réel demande une comptabilité (liasse 2031 et ses annexes 2033), souvent confiée à un expert-comptable dont les honoraires sont déductibles. En échange, les charges et l'amortissement sont retenus pour leur montant réel ; l'amortissement ne peut pas créer de déficit, mais l'excédent se reporte sans limite de durée.

Une fois le résultat établi, il supporte l'impôt sur le revenu à votre taux marginal et les prélèvements sociaux, fixés à 18,6 % sur la location meublée par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, contre 17,2 % en location nue.

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Plus-value LMNP : la réforme de 2025

La revente d'un meublé non professionnel est taxée comme celle de n'importe quel bien de particulier : plus-value après abattements pour durée de détention, avec une exonération complète après 30 ans.

Nouveauté importante : pour toute cession intervenue depuis le 15 février 2025, les amortissements que vous avez déduits au régime réel viennent réduire le prix d'achat retenu. La plus-value taxable est donc plus forte qu'avant la réforme.

Nuance importante : les résidences étudiantes, seniors et EHPAD restent hors du champ de la réintégration des amortissements.

Quel bien acheter pour un LMNP ?

Premier réflexe en location meublée : la petite surface. Studio et T1 offrent le meilleur loyer au m² et s'adressent à une clientèle nombreuse, étudiants en tête.

Le T2 vise des locataires plus stables : jeune couple, salarié en mission de longue durée. Le loyer au m² est un peu plus faible, mais les baux durent plus longtemps.

La résidence services délègue la gestion à un exploitant contre un loyer contractuel. Depuis 2025, ces biens échappent à la réintégration des amortissements à la revente, un avantage supplémentaire à mettre en balance avec le risque d'exploitant.

La décence énergétique s'applique aux logements loués comme résidence principale, meublés compris : depuis 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être mis en location, et le seuil se durcira pour les logements F en 2028.

Pour situer Peypin au-delà des chiffres, la page Peypin de Wikipédia décrit la commune, sa population et son activité.

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