Investir en LMNP au Thor : loyers, prix et rendement

Dans une commune de la taille du Thor, 8 858 habitants, un meublé bien placé peut afficher un rendement brut supérieur à celui des grandes villes. La contrepartie : moins de locataires en attente, donc une vacance à anticiper entre deux baux.

Au Thor, 33 % des ménages louent leur logement et 65 % en sont propriétaires (Insee, 2022). Le parc locatif privé, hors logement social, loge 26 % des ménages.

Un taux de vacance de 6,1 % signale un marché proche de la moyenne française ; les petites surfaces pèsent 11 % des résidences principales.

Un logement meublé doit être équipé selon une liste fixée par décret (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, rangements, luminaires…). Ce mobilier se chiffre à l'achat, mais il s'amortit au régime réel.

Nos pages donnent les repères ; pour un projet concret, un partenaire spécialisé peut vous accompagner. Demandez une étude gratuite, sans engagement.

Un point souvent négligé : les frais de notaire, les travaux et l'ameublement entrent dans le calcul de l'amortissement ou des charges au réel. Gardez toutes les factures.

Investissement locatif au Thor : les chiffres

Deux chiffres résument Le Thor : 2 632 € le m² à l'achat (médiane de 101 ventes sur cinq ans) et 13,0 € le m² par mois à la location. Le rapport entre les deux donne un rendement brut indicatif de 5,9 %.

Exemple type du LMNP : un studio de 25 m². Au Thor, il se loue environ 370 € par mois et s'achète autour de 66 000 € au prix médian, avant frais d'acquisition.

Le zonage ABC place Le Thor en zone B1, celle des grandes agglomérations et des villes où la demande de logements reste soutenue.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

Fiscalité LMNP 2026 : micro-BIC ou réel

En location meublée, l'impôt se calcule dans la catégorie des BIC. Le régime micro-BIC vise les recettes inférieures à 83 600 € en 2026 et applique un abattement de 50 % ; pour un meublé de tourisme non classé, le plafond est ramené à 15 000 € et l'abattement à 30 %.

Choisir le réel, c'est tenir une comptabilité, liasse 2031 et annexes 2033, le plus souvent avec un expert-comptable. En contrepartie, l'amortissement du logement (hors terrain) et des meubles s'ajoute aux charges déductibles ; il ne crée pas de déficit mais se reporte sans limite.

Attention au changement de régime : l'option pour le réel se formule à temps et vaut pour l'année entière. Faites vos calculs avant la déclaration de printemps.

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Anticiper la revente d'un meublé

Vendre un bien loué en LMNP relève du régime des plus-values des particuliers : l'abattement pour durée de détention efface l'impôt sur le revenu après 22 ans et les prélèvements sociaux après 30 ans.

La loi de finances 2025 a introduit une réintégration : les amortissements pratiqués pendant la location diminuent le prix d'achat retenu pour les cessions postérieures au 15 février 2025. La plus-value taxable s'en trouve mécaniquement augmentée.

Exception notable : les biens situés en résidence services pour étudiants, résidence seniors ou EHPAD ne sont pas concernés par cette réintégration.

LMNP : quel type de logement viser ?

Le bien classique du LMNP reste la petite surface. Proche d'une université ou d'une gare, un studio se reloue en quelques jours. Il faut en revanche accepter des changements de locataires fréquents et l'entretien qui va avec.

Entre studio et famille, le T2 occupe une place utile : loyer soutenu, séjours plus longs, liquidité correcte à la revente. C'est souvent le second achat de l'investisseur en meublé.

En résidence gérée, vous achetez un lot et le confiez à un exploitant par bail commercial. L'avantage : aucune recherche de locataire. Le risque : la santé financière du gestionnaire et les conditions de renouvellement du bail.

Avant d'acheter, vérifiez quatre points : le diagnostic de performance énergétique (un logement classé G ne peut plus être proposé en nouvelle location depuis 2025), l'état de la copropriété, les charges annuelles et le montant de la taxe foncière.

Présentation générale de la commune : Le Thor sur Wikipédia.

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