Investir en LMNP dans la Nièvre : loyers, prix et rendement
Vous préparez un investissement en location meublée dans le département de la Nièvre ? Comparez les loyers, les prix au m² et le rendement brut indicatif de ses communes, à partir des données publiques.
- Chiffres publics sourcés : DVF, Carte des loyers, zonage ABC
- Règles fiscales 2026 vérifiées sur les textes officiels
- Étude de votre projet gratuite et sans engagement
Projet LMNP : Nièvre
Investir en location meublée dans le département de la Nièvre
Prix au m²
La médiane des ventes d'appartements sur cinq ans, commune par commune, d'après les Statistiques DVF.
Loyer au m²
Le loyer d'annonce moyen, charges comprises, pour l'ensemble des appartements et pour les T1-T2.
Rendement brut
Loyer annuel rapporté au prix d'achat : un repère pour comparer les communes du département de la Nièvre.
De Nevers (32 830 habitants) aux plus petites communes, le département de la Nièvre présente des écarts de prix et de loyers importants. Les principales villes étudiées sont Nevers.
Les grandes villes concentrent les étudiants et les jeunes actifs, cœur de cible de la location meublée ; les communes plus petites offrent souvent un prix d'achat plus bas, avec une demande à vérifier.
Micro-BIC ou régime réel dans le département de la Nièvre
Que vous investissiez à Nevers ou dans une petite commune du département, le cadre fiscal est national : micro-BIC jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026 (abattement de 50 %), ou régime réel avec amortissement.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Plafond de recettes 2026 | 83 600 € (15 000 € meublé de tourisme non classé) | Aucun |
| Ce qui est déduit | Abattement forfaitaire de 50 % (30 % tourisme non classé) | Charges réelles et amortissement |
| Amortissement du bien | Non | Oui, hors terrain, plus le mobilier |
| Déclaration | 2042 C PRO | Liasse 2031 et annexes 2033 |
| Comptabilité | Non | Oui, souvent confiée à un expert-comptable |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers | Régime des particuliers, amortissements réintégrés |
Pour un meublé de tourisme non classé, le micro-BIC est limité en 2026 à 15 000 € de recettes, avec un abattement de 30 %.
Plus-value : la réforme à connaître
Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. La plus-value reste soumise au régime des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention.
Ceux qui comptent garder leur bien longtemps restent les grands gagnants du LMNP, grâce aux abattements pour durée de détention.
Faire étudier votre projet
Une minute suffit pour décrire votre projet. Un partenaire spécialisé revient vers vous ; vous restez libre de donner suite.
Regardez les annonces de location en cours dans le quartier visé : elles donnent le loyer réellement pratiqué, plus précis qu'une moyenne communale.
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Le département de la Nièvre en chiffres
Prix médian des appartements dans la Nièvre : 974 € le m² (France : 3 342 €). Loyer moyen : 9,1 € le m², et 10,7 € pour un T1-T2. Rendement brut indicatif : 11,2 %. Nous étudions 10 communes du département.
C'est 5,9 point(s) de plus que la moyenne française (5,3 %) : les prix y sont relativement bas au regard des loyers.
Les communes de la Nièvre en chiffres
| Commune | Prix au m² | Loyer au m² | Rendement brut | Zonage |
|---|---|---|---|---|
| Nevers | 1 016 € | 10,0 € | 11,8 % | B2 |
Les chiffres ci-dessus sont des moyennes : un bien précis peut s'en écarter nettement selon son quartier, son état et sa surface.
Nièvre comparé à la France
| Indicateur | Nièvre / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 974 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 9,1 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 10,7 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 11,2 %5,3 % |
Questions fréquentes : LMNP dans le département de la Nièvre
Où investir en LMNP dans le département de la Nièvre ?
Le tableau de cette page classe les communes du département de la Nièvre par prix, loyer et rendement brut indicatif. Un rendement élevé traduit souvent des prix bas ; croisez-le avec la taille de la ville, le zonage et la demande locative avant de choisir.
Les règles du LMNP changent-elles d'un département à l'autre ?
Non. Le statut, le micro-BIC, le régime réel et l'imposition de la plus-value sont nationaux. Ce qui varie localement, ce sont les prix, les loyers, le zonage et, pour la location touristique, les règles fixées par chaque commune.
D'où viennent les chiffres du département de la Nièvre ?
Les prix proviennent des Statistiques DVF (Etalab), les loyers de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique, le zonage de la liste officielle des communes. Le détail du calcul est expliqué sur notre page sources et méthode.
Faut-il un expert-comptable pour un LMNP ?
Ce n'est pas obligatoire. Au micro-BIC, la déclaration est simple. Au régime réel, la liasse fiscale et le calcul de l'amortissement sont plus techniques : beaucoup de loueurs en meublé confient cette tâche à un expert-comptable, dont les honoraires sont déductibles.
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Le département fait partie de la région Bourgogne-Franche-Comté : la page investir en LMNP en Bourgogne-Franche-Comté compare tous ses départements.