Investir en LMNP à Bandol : loyers, prix et rendement

Avec 8 311 habitants, Bandol est un petit marché locatif. Le prix d'entrée y est souvent plus bas qu'en ville, ce qui peut donner un rendement brut élevé ; la vacance entre deux locataires reste le point à surveiller.

Qui habite Bandol ? Sur 4 451 ménages, 64 % possèdent leur logement et 33 % le louent. Les locataires du parc privé, 27 % des ménages, forment la clientèle naturelle d'un meublé.

Structure du parc : 29 % de résidences principales d'une ou deux pièces, un taux de vacance de 2,7 %. Un taux bas signale une demande qui absorbe l'offre, un taux élevé invite à la prudence sur le délai de relocation.

Un logement meublé doit être équipé selon une liste fixée par décret (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, rangements, luminaires…). Ce mobilier se chiffre à l'achat, mais il s'amortit au régime réel.

Pour aller plus loin que les chiffres, décrivez votre projet dans le formulaire : un partenaire spécialisé en investissement meublé vous recontacte, gratuitement et sans engagement.

Bon à savoir : au régime réel, l'amortissement du bien et des meubles vient s'ajouter aux charges déductibles. Pendant de nombreuses années, il peut suffire à ramener le bénéfice imposable à zéro.

Investissement locatif à Bandol : les chiffres

Les ventes d'appartements enregistrées à Bandol sur cinq ans (1 659 transactions) donnent un prix médian de 6 190 € le m². Face à un loyer moyen de 18,2 € le m², cela représente un rendement brut indicatif de 3,5 %.

Pour un premier investissement, le studio de 25 m² sert de repère : loué environ 490 € par mois à Bandol (T1-T2 à 19,5 € le m²), acheté autour de 155 000 € au prix médian.

Avec son classement en zone A, Bandol fait partie des marchés où trouver un logement est difficile. Pour un bailleur, c'est la promesse d'une vacance limitée.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

Fiscalité LMNP 2026 : micro-BIC ou réel

Le régime par défaut est le micro-BIC : jusqu'à 83 600 € de loyers encaissés en 2026, l'administration applique un abattement de 50 %. Pas de comptabilité à tenir, une simple case à remplir sur la déclaration 2042 C PRO.

Au régime réel, le calcul se fait sur vos vraies dépenses, auxquelles s'ajoute l'amortissement : chaque année, une fraction du prix du bâti (le terrain ne s'amortit pas) et du mobilier vient réduire le résultat. C'est ce mécanisme qui rend le LMNP si souvent peu imposé.

L'option pour le régime réel n'est pas rétroactive et engage l'année entière : elle se décide avant la déclaration de printemps, chiffres en main.

Étudier mon projet à Bandol

Anticiper la revente d'un meublé

À la revente, la plus-value d'un bien loué en LMNP suit le régime des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans.

La loi de finances 2025 a changé la donne pour les ventes depuis le 15 février 2025 : les amortissements pratiqués sont réintégrés dans la plus-value. L'avantage fiscal pendant la location se paie en partie à la sortie.

Sont épargnés par cette réintégration les biens détenus en résidence étudiante, résidence seniors ou EHPAD, qui conservent le calcul antérieur.

LMNP : quel type de logement viser ?

Les petites surfaces dominent le LMNP. Un studio ou un T1 se loue cher au m² et trouve vite preneur près des universités et des gares. Comptez en revanche avec un turnover plus élevé et un peu plus de gestion.

Au-delà du studio, le T2 élargit la clientèle aux couples et aux salariés, avec des séjours plus longs et une meilleure liquidité à la revente.

En résidence gérée, l'investisseur signe un bail commercial avec un exploitant et perçoit un loyer sans s'occuper de rien. Avant de signer, lisez les clauses de renouvellement et d'indexation, et renseignez-vous sur le gestionnaire.

Avant d'acheter, vérifiez quatre points : le diagnostic de performance énergétique (un logement classé G ne peut plus être proposé en nouvelle location depuis 2025), l'état de la copropriété, les charges annuelles et le montant de la taxe foncière.

Présentation générale de la commune : Bandol sur Wikipédia.

Un projet d'investissement meublé ? Demandez une étude gratuite : un partenaire spécialisé vous recontacte.

Recevoir une étude gratuite