Investir en LMNP à Hyères : loyers, prix et rendement

Avec ses 55 103 habitants, Hyères fait partie des villes moyennes du département du Var. Pour un LMNP, ce type de marché combine des prix d'achat plus accessibles et une clientèle locative stable : salariés, étudiants, personnes en mobilité.

Sur les 27 971 ménages recensés à Hyères, 50 % sont propriétaires et 45 % locataires, dont 33 % dans le parc privé (Insee, recensement 2022).

Côté offre, 27 % des résidences principales comptent une ou deux pièces ; le taux de logements vacants atteint 6,2 %.

Atout pour un meublé : 321 étudiants sont inscrits dans un établissement d'enseignement supérieur d'Hyères (ministère de l'Enseignement supérieur, rentrée 2024), soit 0,6 pour 100 habitants.

Le rendement d'un meublé se joue d'abord à l'achat : un bien payé trop cher ne sera jamais rentable, même bien loué. Comparer le prix au m² de la commune à celui de ses voisines est un premier réflexe utile.

Nos pages donnent les repères ; pour un projet concret, un partenaire spécialisé peut vous accompagner. Demandez une étude gratuite, sans engagement.

Au micro-BIC, l'abattement de 50 % est forfaitaire : vos vraies charges n'y changent rien. Au réel, chaque dépense justifiée compte, et l'amortissement s'y ajoute.

Ce que coûte et ce que rapporte un appartement à Hyères

À l'achat comme à la location, Hyères se lit ainsi : 3 775 € le m² en médiane (4 472 ventes sur cinq ans), 15,7 € le m² par mois en loyer moyen. Rendement brut indicatif, avant charges et impôts : 5,0 %.

Pour fixer les idées : 25 m² au loyer moyen des petites surfaces d'Hyères (18,2 € le m²), c'est environ 460 € par mois. Au prix médian, le même studio coûte autour de 94 000 €, frais de notaire en plus.

Hyères relève de la zone A du zonage ABC, qui signale un marché du logement tendu : forte demande, loyers et prix élevés.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

Micro-BIC ou régime réel : quelle fiscalité pour votre meublé ?

Deux régimes se présentent au loueur en meublé. Le premier, le micro-BIC, ne demande aucune comptabilité : jusqu'à 83 600 € de loyers en 2026, un abattement forfaitaire de 50 % tient lieu de charges, et l'on reporte simplement le montant brut sur la déclaration 2042 C PRO.

L'autre voie est le régime réel. On y déduit chaque dépense pour son montant exact, intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, travaux, honoraires, et l'on y ajoute l'amortissement du bâti et du mobilier. Le résultat imposable tombe souvent à zéro pendant de longues années.

La loi de finances 2026, promulguée le 20 février 2026, n'a pas retenu le plafonnement de l'amortissement qui avait été discuté : le régime réel du LMNP reste inchangé cette année.

Étudier mon projet LMNP

LMNP et revente : les règles depuis 2025

À la sortie, le loueur non professionnel est traité comme n'importe quel particulier qui vend un logement. Chaque année de détention au-delà de la cinquième réduit la plus-value taxable, jusqu'à l'exonération totale à 30 ans.

Point de vigilance depuis le 15 février 2025 : les amortissements déduits reviennent dans la plus-value lors de la vente. Le réel reste avantageux, mais le calcul doit désormais intégrer la date de revente envisagée.

Cette règle ne s'applique pas aux logements en résidence étudiante, résidence seniors ou EHPAD, qui gardent l'ancien calcul de la plus-value.

Choisir son bien en location meublée

En location meublée, le studio et le T1 concentrent la demande : étudiants, jeunes actifs, stagiaires. Ils affichent le loyer au m² le plus élevé et un budget d'achat contenu, au prix d'une rotation soutenue des locataires.

Le T2 meublé convient à ceux qui préfèrent la tranquillité au rendement maximal : locataires plus stables, moins d'états des lieux, et un bien qui se revend aussi à des ménages qui veulent l'habiter.

La résidence services (étudiants, seniors, affaires) fonctionne autrement : un gestionnaire loue votre bien par un bail commercial et vous verse un loyer. Moins de gestion, mais un rendement qui dépend de la solidité de l'exploitant.

Méfiez-vous des rendements affichés sur les annonces de vente : ils sont souvent bruts, parfois calculés sur un loyer optimiste. Refaites le calcul avec les loyers réels du quartier.

Un complément utile sur la commune, son histoire et ses quartiers : Hyères sur Wikipédia.

Vous avez repéré un bien ? Faites-le étudier gratuitement par un partenaire spécialisé.

Chiffrer mon investissement à Hyères