Investir en LMNP à La Crau : loyers, prix et rendement
LMNP à La Crau : les chiffres officiels de la commune, comparés au département et à la France, et les règles fiscales 2026 qui s'appliquent à la location meublée.
- Chiffres officiels : prix DVF, loyers de la Carte des loyers et zonage ABC de La Crau, sources citées.
- Règles 2026 : micro-BIC, régime réel, amortissement et revente, vérifiés sur les textes.
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Investissement locatif à La Crau
Commune de 19 179 habitants du département du Var, La Crau peut convenir à un investissement LMNP ciblé : logement pour un salarié du bassin d'emploi, pour un apprenti, ou pour un séjour professionnel de quelques mois.
Selon le recensement de l'Insee, 32 % des 8 525 ménages de La Crau sont locataires, dont 23 % dans le parc privé, le terrain de jeu de la location meublée.
Deux repères de plus : 14 % de petits logements (une ou deux pièces) parmi les résidences principales, et un taux de vacance de 3,4 %.
En location meublée, le loyer d'un petit logement est en général plus élevé que celui d'un logement vide équivalent. C'est l'un des deux ressorts du LMNP, avec la fiscalité.
Si vous avez déjà un bien en vue, ou une simple enveloppe de budget, remplissez le formulaire : un partenaire spécialisé reviendra vers vous pour en parler.
Un logement meublé bien placé et bien équipé se reloue plus vite : chaque mois de vacance évité améliore directement le rendement.
La Crau en chiffres : prix, loyers et rendement
Sur cinq ans, 283 ventes d'appartements ont été enregistrées à La Crau, pour un prix médian de 3 567 € le m². Le loyer moyen des annonces s'établit à 15,9 € le m² par mois charges comprises : le rendement brut indicatif ressort à 5,3 %.
Sur un studio de 25 m², les chiffres de La Crau donnent un loyer d'environ 450 € par mois charges comprises, pour un achat voisin de 89 000 €.
Avec son classement en zone A, La Crau fait partie des marchés où trouver un logement est difficile. Pour un bailleur, c'est la promesse d'une vacance limitée.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
Fiscalité LMNP 2026 : micro-BIC ou réel
En location meublée, l'impôt se calcule dans la catégorie des BIC. Le régime micro-BIC vise les recettes inférieures à 83 600 € en 2026 et applique un abattement de 50 % ; pour un meublé de tourisme non classé, le plafond est ramené à 15 000 € et l'abattement à 30 %.
Choisir le réel, c'est tenir une comptabilité, liasse 2031 et annexes 2033, le plus souvent avec un expert-comptable. En contrepartie, l'amortissement du logement (hors terrain) et des meubles s'ajoute aux charges déductibles ; il ne crée pas de déficit mais se reporte sans limite.
Attention au changement de régime : l'option pour le réel se formule à temps et vaut pour l'année entière. Faites vos calculs avant la déclaration de printemps.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Plafond de recettes 2026 | 83 600 € (15 000 € meublé de tourisme non classé) | Aucun |
| Ce qui est déduit | Abattement forfaitaire de 50 % (30 % tourisme non classé) | Charges réelles et amortissement |
| Amortissement du bien | Non | Oui, hors terrain, plus le mobilier |
| Déclaration | 2042 C PRO | Liasse 2031 et annexes 2033 |
| Comptabilité | Non | Oui, souvent confiée à un expert-comptable |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers | Régime des particuliers, amortissements réintégrés |
Anticiper la revente d'un meublé
Vendre un bien loué en LMNP relève du régime des plus-values des particuliers : l'abattement pour durée de détention efface l'impôt sur le revenu après 22 ans et les prélèvements sociaux après 30 ans.
La loi de finances 2025 a introduit une réintégration : les amortissements pratiqués pendant la location diminuent le prix d'achat retenu pour les cessions postérieures au 15 février 2025. La plus-value taxable s'en trouve mécaniquement augmentée.
Exception notable : les biens situés en résidence services pour étudiants, résidence seniors ou EHPAD ne sont pas concernés par cette réintégration.
LMNP : quel type de logement viser ?
Le bien classique du LMNP reste la petite surface. Proche d'une université ou d'une gare, un studio se reloue en quelques jours. Il faut en revanche accepter des changements de locataires fréquents et l'entretien qui va avec.
Entre studio et famille, le T2 occupe une place utile : loyer soutenu, séjours plus longs, liquidité correcte à la revente. C'est souvent le second achat de l'investisseur en meublé.
En résidence gérée, vous achetez un lot et le confiez à un exploitant par bail commercial. L'avantage : aucune recherche de locataire. Le risque : la santé financière du gestionnaire et les conditions de renouvellement du bail.
La décence énergétique s'applique aux logements loués comme résidence principale, meublés compris : depuis 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être mis en location, et le seuil se durcira pour les logements F en 2028.
Pour en savoir plus sur la commune, sa population et son histoire, consultez la page La Crau sur Wikipédia.
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La Crau face à ses voisines : la carte des rendements
Parmi les 19 communes voisines dont le rendement est calculable, 8 affichent un rendement brut supérieur à celui de La Crau (5,3 %). Le plus élevé est relevé à Carnoules, à 17 km, avec 7,0 %.
Rappel : il s'agit de rendements bruts, calculés avec les moyennes de chaque commune. Un bien précis peut faire nettement mieux ou moins bien selon son prix, son état et son emplacement.
La Crau comparée au département et à la France
| Indicateur | La Crau / Var / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 3 567 €3 679 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 15,9 €15,0 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 17,9 €17,2 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 5,3 %4,9 %5,3 % |
Prix des appartements à La Crau depuis 2021
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 3 624 € |
| 2022 | 3 784 € |
| 2023 | 3 573 € |
| 2024 | 3 560 € |
| 2025 | 3 396 € |
Les appartements de La Crau se sont dépréciés : 3 624 € le m² en 2021, 3 396 € en 2025 (−6,3 %), pour +3,2 % en moyenne nationale. Un prix qui baisse améliore le rendement à l'achat mais fragilise la revente.
Pic observé en 2022, avec 3 784 € le m².
Votre calcul de rendement à La Crau
Le calcul ci-dessous part des moyennes de La Crau pour un studio de 25 m². Modifiez prix, loyer, charges et taux d'emprunt pour obtenir le rendement net avant impôt du bien que vous visez ; tout reste dans votre navigateur.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de La Crau pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Questions fréquentes sur le LMNP
Le LMNP est-il rentable à La Crau ?
Nos pages indiquent un rendement brut indicatif, calculé avec le loyer d'annonce moyen et le prix médian des appartements de La Crau. C'est un repère pour comparer les villes. La rentabilité réelle d'un bien dépend de son prix exact, des travaux, des charges, de la vacance et de votre fiscalité.
Faut-il une autorisation pour louer un logement meublé ?
Une location meublée à l'année comme résidence principale du locataire ne demande pas d'autorisation de la mairie, sauf si la commune a instauré un permis de louer. La location touristique de courte durée obéit à d'autres règles (déclaration, parfois numéro d'enregistrement ou changement d'usage) : renseignez-vous auprès de la mairie concernée.
Quel régime fiscal choisir pour un meublé ?
Les règles sont nationales. Jusqu'à 83 600 € de loyers en 2026, le micro-BIC applique un abattement de 50 %. Le régime réel permet de déduire les charges réelles et d'amortir le bien : il est souvent plus favorable dès que les charges et l'amortissement dépassent la moitié des loyers.
Quel type de bien acheter pour un LMNP ?
Les petites surfaces (studio, T1, T2) sont les plus recherchées en location meublée : étudiants, jeunes actifs, salariés en mobilité. Le loyer au m² y est plus élevé. Vérifiez la demande locale (université, bassin d'emploi, transports) avant d'acheter.
Dois-je déclarer mon activité de loueur en meublé ?
Oui. Une location meublée est une activité commerciale : elle se déclare sur le guichet unique des formalités des entreprises, qui attribue un numéro SIRET. Les loyers se déclarent ensuite chaque année, sur la 2042 C PRO en micro-BIC ou sur la liasse 2031 au régime réel.
Les chiffres de La Crau sont-ils à jour ?
Les prix proviennent des Statistiques DVF publiées par Etalab (mise à jour de juillet 2026, cinq ans de ventes), les loyers de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique, le zonage de la liste officielle en vigueur au 26 juin 2026. Chaque source est liée sur la page.
Pour comparer La Crau avec le reste du département, notre page LMNP dans le Var réunit les loyers, les prix et le rendement brut de toutes les communes étudiées. Et pour comparer les départements voisins : LMNP en Provence-Alpes-Côte d'Azur.