Investir en LMNP au Lavandou : loyers, prix et rendement

Le Lavandou est une petite commune du département du Var (6 216 habitants). Un investissement en location meublée y est possible, mais il demande une étude sérieuse de la demande : les locataires sont moins nombreux qu'en ville.

La part des locataires donne la mesure du marché : 46 % des ménages au Lavandou, dont 29 % dans le privé, pour 50 % de propriétaires (Insee, recensement 2022). Plus cette part est élevée, plus un meublé se reloue vite.

Les petits logements, une ou deux pièces, forment 31 % des résidences principales du Lavandou ; la commune compte par ailleurs 1,5 % de logements vacants.

Un LMNP se juge sur trois chiffres : le prix d'achat tout compris, le loyer que le marché accepte, et ce qu'il reste après charges et impôts. Les deux premiers dépendent entièrement de la ville.

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Un logement meublé bien placé et bien équipé se reloue plus vite : chaque mois de vacance évité améliore directement le rendement.

LMNP au Lavandou : prix au m², loyer et rendement brut

Prix médian d'un appartement au Lavandou : 5 554 € le m². Loyer d'annonce moyen : 16,5 € le m² par mois, charges comprises. Rapporté sur un an, le rendement brut indicatif atteint 3,6 %.

Traduit sur un studio de 25 m² au Lavandou : un loyer d'environ 470 € par mois, sur la base du loyer des T1-T2 (18,6 € le m²), pour un achat proche de 139 000 € hors frais de notaire.

Le Lavandou relève de la zone A du zonage ABC, qui signale un marché du logement tendu : forte demande, loyers et prix élevés.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

Micro-BIC ou régime réel : quelle fiscalité pour votre meublé ?

Deux régimes se présentent au loueur en meublé. Le premier, le micro-BIC, ne demande aucune comptabilité : jusqu'à 83 600 € de loyers en 2026, un abattement forfaitaire de 50 % tient lieu de charges, et l'on reporte simplement le montant brut sur la déclaration 2042 C PRO.

L'autre voie est le régime réel. On y déduit chaque dépense pour son montant exact, intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, travaux, honoraires, et l'on y ajoute l'amortissement du bâti et du mobilier. Le résultat imposable tombe souvent à zéro pendant de longues années.

La loi de finances 2026, promulguée le 20 février 2026, n'a pas retenu le plafonnement de l'amortissement qui avait été discuté : le régime réel du LMNP reste inchangé cette année.

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LMNP et revente : les règles depuis 2025

À la sortie, le loueur non professionnel est traité comme n'importe quel particulier qui vend un logement. Chaque année de détention au-delà de la cinquième réduit la plus-value taxable, jusqu'à l'exonération totale à 30 ans.

Point de vigilance depuis le 15 février 2025 : les amortissements déduits reviennent dans la plus-value lors de la vente. Le réel reste avantageux, mais le calcul doit désormais intégrer la date de revente envisagée.

Cette règle ne s'applique pas aux logements en résidence étudiante, résidence seniors ou EHPAD, qui gardent l'ancien calcul de la plus-value.

Choisir son bien en location meublée

En location meublée, le studio et le T1 concentrent la demande : étudiants, jeunes actifs, stagiaires. Ils affichent le loyer au m² le plus élevé et un budget d'achat contenu, au prix d'une rotation soutenue des locataires.

Le T2 meublé convient à ceux qui préfèrent la tranquillité au rendement maximal : locataires plus stables, moins d'états des lieux, et un bien qui se revend aussi à des ménages qui veulent l'habiter.

La résidence services (étudiants, seniors, affaires) fonctionne autrement : un gestionnaire loue votre bien par un bail commercial et vous verse un loyer. Moins de gestion, mais un rendement qui dépend de la solidité de l'exploitant.

Un bien à louer se choisit avec les yeux du locataire : transports, commerces, luminosité, calme. Un appartement qui plaît se loue plus cher et plus vite.

Pour situer Le Lavandou au-delà des chiffres, la page Le Lavandou de Wikipédia décrit la commune, sa population et son activité.

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