Investir en LMNP à La Seyne-sur-Mer : loyers, prix et rendement

La Seyne-sur-Mer compte environ 62 763 habitants dans le département du Var. Ville de taille moyenne, elle offre souvent un meilleur équilibre entre prix d'achat et loyer que les métropoles, à condition de bien cibler la demande locale.

Le marché locatif de La Seyne-sur-Mer en un chiffre : 30 % des ménages sont locataires d'un bailleur privé, sur 30 165 résidences principales recensées par l'Insee.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 23 % des résidences principales, et 8,8 % des logements de la commune sont vacants.

368 étudiants sont inscrits dans l'enseignement supérieur à La Seyne-sur-Mer à la rentrée 2024, soit 0,6 pour 100 habitants : une demande récurrente pour les studios meublés, avec des baux de neuf mois ou d'un an.

En location meublée, le loyer d'un petit logement est en général plus élevé que celui d'un logement vide équivalent. C'est l'un des deux ressorts du LMNP, avec la fiscalité.

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Comparer deux villes au seul prix d'achat est trompeur. Ce qui compte, c'est le rapport entre ce que vous payez et ce que le bien rapporte : c'est ce que mesure le rendement brut.

LMNP à La Seyne-sur-Mer : prix au m², loyer et rendement brut

Le prix médian d'un appartement à La Seyne-sur-Mer est de 3 028 € le m² sur 4 586 transactions en cinq ans. Avec un loyer moyen de 14,8 € le m² par mois, charges comprises, on obtient un rendement brut indicatif de 5,9 %.

Concrètement, un studio de 25 m² se loue autour de 420 € par mois à La Seyne-sur-Mer (loyer d'un T1-T2 : 16,7 € le m²), pour un prix d'achat de l'ordre de 76 000 € hors frais de notaire.

Avec son classement en zone A, La Seyne-sur-Mer fait partie des marchés où trouver un logement est difficile. Pour un bailleur, c'est la promesse d'une vacance limitée.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

Fiscalité LMNP 2026 : micro-BIC ou réel

Le régime par défaut est le micro-BIC : jusqu'à 83 600 € de loyers encaissés en 2026, l'administration applique un abattement de 50 %. Pas de comptabilité à tenir, une simple case à remplir sur la déclaration 2042 C PRO.

Au régime réel, le calcul se fait sur vos vraies dépenses, auxquelles s'ajoute l'amortissement : chaque année, une fraction du prix du bâti (le terrain ne s'amortit pas) et du mobilier vient réduire le résultat. C'est ce mécanisme qui rend le LMNP si souvent peu imposé.

L'option pour le régime réel n'est pas rétroactive et engage l'année entière : elle se décide avant la déclaration de printemps, chiffres en main.

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Anticiper la revente d'un meublé

À la revente, la plus-value d'un bien loué en LMNP suit le régime des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans.

La loi de finances 2025 a changé la donne pour les ventes depuis le 15 février 2025 : les amortissements pratiqués sont réintégrés dans la plus-value. L'avantage fiscal pendant la location se paie en partie à la sortie.

Sont épargnés par cette réintégration les biens détenus en résidence étudiante, résidence seniors ou EHPAD, qui conservent le calcul antérieur.

LMNP : quel type de logement viser ?

Les petites surfaces dominent le LMNP. Un studio ou un T1 se loue cher au m² et trouve vite preneur près des universités et des gares. Comptez en revanche avec un turnover plus élevé et un peu plus de gestion.

Au-delà du studio, le T2 élargit la clientèle aux couples et aux salariés, avec des séjours plus longs et une meilleure liquidité à la revente.

En résidence gérée, l'investisseur signe un bail commercial avec un exploitant et perçoit un loyer sans s'occuper de rien. Avant de signer, lisez les clauses de renouvellement et d'indexation, et renseignez-vous sur le gestionnaire.

Un bien à louer se choisit avec les yeux du locataire : transports, commerces, luminosité, calme. Un appartement qui plaît se loue plus cher et plus vite.

Pour situer La Seyne-sur-Mer au-delà des chiffres, la page La Seyne-sur-Mer de Wikipédia décrit la commune, sa population et son activité.

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